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大章丘網

標題: 轉發章丘涼了“續” [打印本頁]

作者: 靜靜的看著你zb 時間: 2019-6-26 06:46
標題: 轉發章丘涼了“續”
一年前，我寫過一篇《章丘涼了》，講了講章丘房地產市場的現狀，沒想到那么受歡迎，僅地產下半場微信訂閱號就突破30萬大關。更沒想到，會有人成組織的攻擊我，不是從文章入手，也不是談房地產市場，而是五花八門，為人所不齒。更有跟風者認為我不了解市場，章丘沒有涼之類，還有人說我和章丘有仇。

我們不是喜歡把答案交給人民、交給歷史，讓歷史來審判嗎。那么，事過一年之后，再看章丘房地產市場呢。

恰好，前幾天我給章丘一個樓盤匯報方案，也順道梳理了一下章丘涼了一年后的種種。更巧的是，匯報那天，正是2019年6月21日，距離2018年6月20日發布章丘涼了，恰好過去一年的時間。很多事情，都是命運中冥冥注定。

我和章丘，亦如此。我們沒有往事，更無恩怨，但，無論過去，還是現在，乃至未來，我都喜歡吃章丘大蔥。我愛吃，我們一家人都愛吃，在我們眼里，章丘大蔥賽過山珍海味。大蔥下饃。

章丘樓市庫存19個月才能賣完
2019上半年賣地超過2018全年

不管你承不承認，現在章丘賣得好的樓盤不多。而這個賣的好也只是相對而言，相對其他銷量差的樓盤，瘸子里面拔將軍。

據5月份章丘樓市報告的一份數據，章丘5月份成交住宅598套，相比4月份，下降了25%，成交均價每平降了大約230元。當然單純看一個月的數據變化，并無太多參考意義。我們可以看一下章丘2018年6月到2019年5月成交均價的變化，從2018年6月份成交均價11000元/平米，到2019年5月份9135元/平米，一年的時間一平米大約降了2000元。

價格的下降，帶來的是觀望情緒越來越濃；銷量的下降，則是導致庫存迅速增加。據數據統計顯示，2019年5月，章丘樓市普通住宅庫存大約14826套，大約19個月才能賣完。這只是普通住宅，別墅庫存更大，約842套，其中疊拼別墅需要19.4個月才能賣完，而聯排別墅則是41.7個月才能賣完。用報告中的話說就是“整體去化壓力較大”。

然而，我們知道，章丘的新項目還在源源不斷的出來。像前不久高鐵熙水臺項目，就是剛剛面市，再往前還有江山一品等項目面市，這些項目也將陸陸續續為章丘樓市增加新的庫存。

但這恐怕還只是開始。因為章丘住宅供地可謂充足。2018年，章丘成交住宅土地面積1472390平米，地上建筑面積2832161平米。2019年僅上半年，章丘已經掛牌和成交的住宅用地，土地面積1279962平米，地上建筑面積已經高達3133667平米。僅2019年上半年，就超越2018年全年的供應面積。

這些加起來就是近600萬平米，每套110平米計算，約5.45萬套。這5.45萬套的房子，大部分還沒有推向市場，還只是潛在庫存。章丘樓市，未來壓力可見一斑。

流拍+底價成交
已成為章丘土拍市場的主流

春江水暖鴨先知。不管你是否愿意承認，開發商對此是心知肚明的。面對這樣的市場，大家肯定是退避三舍。所以，從前兩年，萬科、碧桂園、世茂、雅居樂、鑫苑、中鐵、中駿、新城、和昌、融創、三盛、越秀、保利、華僑城、寶能等等開發商蜂擁而至，激情拿地，土拍聲一浪高過一浪，樓板價曾一度邁上6000元/平米大關，到現在動輒流拍、終止，底價成交，就最能反映趨勢，最能說明問題。

我曾做過一個統計，2018章丘共出讓住宅和商服用地66宗，流拍6宗，終止3宗；其中住宅用地流拍1宗，終止3宗，除福安路以南、世紀西路以東地塊有13.06%的溢價，龍山中學路以西有3.72%的溢價外，其余全部底價成交。

2019年，章丘住宅用地，除了終止的個別地塊，全部是底價成交。

而成交的價格，也是越來越低。之前我們曾撰文說過土拍價格下降，很多人說地塊不一樣，降的是不好的地塊。那么，我們可以看看相同位置的地塊，相同的容積率，樓板價的變化。
一個是，2018年8月份慘遭流拍的魯宏大道以北，繡水大街以西地塊，在時隔三個月后的2018年11月20日交易成功。相比于上次，其他指標未變，起拍價減少了1980萬元，樓板價也從4167元/㎡降到了3748元/㎡，也就是一平米便宜了419塊錢，打了九折。

另一個是，2019年1月7日章丘第一拍，中鐵拿的世紀西路以東，福康路以北地塊，要建安置房192套，容積率1.7，樓板價3177元/㎡。2018年5月4日，鑫苑拿下福安路以南，世紀西路以東地塊，容積率1.7，樓板價5487元/平米。兩個地塊相鄰，樓板價卻相差2310元/平米，即便算上安置房192套，樓板價每平也是降了1000元以上。

2018年下半年開始，章丘土地市場還有一個有意思的現象是，章丘控股在2018年9月27日嚴峻的市場環境下應運而生，與章丘城建公司等政府平臺公司一起，為章丘土地市場接盤，托起一片蔚藍的天空。

曾經的買房難，到現在的賣房難
優惠不斷，花樣百變
我們知道，章丘樓市在最瘋狂的時候，綁定車位，綁定地下室，托關系找熟人才能買上房子。而章丘涼了后，就開始各類促銷各類優惠，刺激購房者；章丘涼了一年后，依然是變著花樣的各類促銷優惠：

員工內部團購優惠10萬、15萬、20萬
3萬抵10萬，加5萬送車位
7天簽約99折；一次性98折/按揭99折；車位2萬一個，綁定認購優惠4萬，認購96折
3萬抵15萬，按時簽約減5000，一次性98折；渠道帶訪額外優惠2萬，送地下室……

只要是在售樓盤，幾乎沒有不帶優惠的。我們曾調研過的某個樓盤，調研時還是9300左右的價格，而不到一個星期，立馬推出優惠活動，認籌價格8300—8500元/元。這優惠幅度，實在來得太猛烈。

但是，市場依然不買賬，逼定客戶成交依然很難。大家可謂想盡辦法，甚至不惜給渠道3%—5%的傭金，以求能幫忙帶來客戶成交。也就是賣一套房子獎勵三五萬，想想也很誘人。

有的為了完成任務，不惜找各類分銷公司幫忙，先把房子定下來，沖沖量，把眼下的任務完成再說，不然怎么給上面一個交代。

在章丘樓市這段艱難的日子里，眼看著一個個項目營銷總被迫“出走”，下一個營銷總“接上”，甚至有的樓盤一度出現營銷總“青黃不接”的時候。

畢竟，兄弟，難啊。這不是沖鋒陷陣，你可以過五關斬六將，這他媽是賣房子！賣不動的房子！
萎靡的市場，亂象叢生
偷工減料，坑蒙拐騙……

前段時間，章丘某樓盤交付，草坪全部枯死，業主反應后開發商讓工人刷綠漆應對；當初承諾小區內有噴泉，其實管道都沒鋪設；小區消防連廊用的木質門根本不防火，連廊地面水泥已經起灰，用指頭一擦就能摳掉；當初宣傳樓盤為高檔樓盤，地下車位為地坪漆，實際是水泥地面，且地下漏水嚴重；當初宣傳時小區內有兒童游樂場，老年活動中心，泉藝休閑區，現在全部沒有……

這些都是章丘某樓盤業主反應的問題，這些問題也曾被媒體曝光，還有媒體曝出繡源河畔某樓盤，以工抵房名義坑蒙購房者，其實只是一種銷售手段，價格比售樓處還高，購房者發現后，躲躲藏藏，交了的1萬塊認購金也不退換。
前段時間還有售樓處開放，湊不夠捧場的人數，只好花錢雇了100名“群眾演員”來充場。
市場不好，回款慢，結款慢，以至于章丘有些樓盤的承建商，因為拖欠工程款，多次發生農民工集體、越級討薪行為，被章丘政府通報批評限期整改，我說了數，共有18家公司被各種實行的處罰。
其實，越是在艱難的市場，越應守住企業的底線，這樣才能贏得別人的敬重、贏得市場的認可。
不然，口碑壞了，走到哪里都不會受歡迎。
冷靜的樓市
對章丘來說更有意義

想想當年章丘劃區、山大搬遷等等，為章丘樓市可謂推波助瀾，種種利好，讓章丘樓市水漲船高。誰知潮水退去，個個光腚。站在章丘的塔吊下，看著無邊的狂野，章丘的人們仿佛明白了很多道理。

以至于，濟南市軌道交通近期規劃建設（2019—2024），畫上了一條通往章丘的軌道交通線，也無法慰藉章丘老百姓被樓市所傷的心，更是攪不動章丘樓市這一潭死水。對待樸實的百姓，還是來點實在的。

唉！如果沒有各種樓市亂象，冷靜下來的市場，對購房者來說未嘗不是一件好事，對城市發展來說也未嘗不是一件好事。畢竟，潛心工作，總比鉆研買房，要有意義的多。

作者: 金魚記憶大師 時間: 2019-6-26 08:32
老哥竟說大實話一會兒賣房子大軍就給你下半年房價要漲價此時不買就吃虧:lol

作者: 章丘孟 時間: 2019-6-26 08:33
怎么說呢人就那么多交給市場不一定不會變鶴崗，但是我國最重要的有只手，房價太低會給你市場指導價，號令一出莫敢不從。大型開發商資金雄厚融資渠道多多，結合各個地方房價降太多好像也不現實

作者: 修窗戶聯系wo 時間: 2019-6-26 08:40
你們這是來大章丘做廣告了？這兩天老看見這個半場呢

作者: AA短腿歐巴 時間: 2019-6-26 09:03
馬上漲錢，大家趕快買房。

作者: 我干了，你隨意 時間: 2019-6-26 09:10
你真有閑工夫

作者: 靜靜的看著你zb 時間: 2019-6-26 09:28

奶奶是小腳發表于 2019-6-26 09:10
你真有閑工夫

你也夠閑的！

作者: 檸檬不酸嗎 時間: 2019-6-26 09:39
小心中介搞你:)

作者: 義烏西門-監控 時間: 2019-6-26 09:54
章丘什么都缺就是不缺房子！你說的太對了！無德無恥的某些坑爹中介還一個勁的吹噓房價上漲！逮一個坑一個而已！章丘這地方五千左右一平方還是合適的！八九千上萬真不是一般人，買的炒房子的不算在內！只要別因為降價去打售樓部就行了！最可恨的就是這些哄抬房價的！

作者: Darwin 時間: 2019-6-26 09:58
章丘外來人口太少了，家家戶戶拆遷都有房子，才導致的目前這個狀態

作者: 小哥 時間: 2019-6-26 10:25
好幾萬套拆遷房還沒蓋呢，蓋起來之后會怎么樣啊？

作者: 狼來了 時間: 2019-6-26 10:32
章丘在全國來說，就是五六線的小縣城，房價驚也賣出了三線城市的價格。牛X牛X。

作者: 照葫蘆畫瓢科技 時間: 2019-6-26 12:07
下去三年房子4--5000一平

作者: 運氣不錯 時間: 2019-6-26 12:08
講的好

作者: 醉酒青花 時間: 2019-6-26 13:15
分析的太透徹了

作者: +年 時間: 2019-6-26 13:38
文筆不錯,分析很透徹.點贊

作者: 孔軍輝 時間: 2019-6-26 15:07
還有更多的安置房呢，沒面向市場，白泉，秀水，山陽，澗溪，李家埠周邊，鵝莊，淺井。

作者: 笑容 時間: 2019-6-26 15:22

孔軍輝發表于 2019-6-26 15:07
還有更多的安置房呢，沒面向市場，白泉，秀水，山陽，澗溪，李家埠周邊，鵝莊，淺井。
...

你忘了更大的棗園街道的十幾個村

作者: 張揚 時間: 2019-6-26 17:19
說的都是實話

作者: 余生多關照 時間: 2019-6-26 18:12
說的太好啦

作者: 奮斗！ 時間: 2019-6-26 19:15
分析的真好，給買房路上的我打開了一盞燈！

作者: 鬼八樓 時間: 2019-6-26 19:23
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作者: 章丘貧僧 時間: 2019-6-26 22:31
哪里樓盤車位2萬，各個樓盤介紹一下吧，省的被中介忽悠

作者: 風神丸 時間: 2019-6-26 22:50

讓一切隨風發表于 2019-6-26 12:07
下去三年房子4--5000一平

兄嘚你說的讓我動心了哈哈

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