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大章丘網(wǎng)

標(biāo)題: 章丘涼了！！！ [打印本頁]

作者: 青云嶺下 時(shí)間: 2019-6-27 13:35
標(biāo)題: 章丘涼了！！！
一年前，我寫過一篇《章丘涼了》，講了講章丘房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，沒想到那么受歡迎，僅地產(chǎn)下半場微信訂閱號就突破30萬大關(guān)。更沒想到，會(huì)有人成組織的攻擊我，不是從文章入手，也不是談房地產(chǎn)市場，而是五花八門，為人所不齒。更有跟風(fēng)者認(rèn)為我不了解市場，章丘沒有涼之類，還有人說我和章丘有仇。

我們不是喜歡把答案交給人民、交給歷史，讓歷史來審判嗎。那么，事過一年之后，再看章丘房地產(chǎn)市場呢。

恰好，前幾天我給章丘一個(gè)樓盤匯報(bào)方案，也順道梳理了一下章丘涼了一年后的種種。更巧的是，匯報(bào)那天，正是2019年6月21日，距離2018年6月20日發(fā)布章丘涼了，恰好過去一年的時(shí)間。很多事情，都是命運(yùn)中冥冥注定。

我和章丘，亦如此。我們沒有往事，更無恩怨，但，無論過去，還是現(xiàn)在，乃至未來，我都喜歡吃章丘大蔥。我愛吃，我們一家人都愛吃，在我們眼里，章丘大蔥賽過山珍海味。大蔥下饃。

是為序。

章丘樓市庫存19個(gè)月才能賣完

2019上半年賣地超過2018全年

不管你承不承認(rèn)，現(xiàn)在章丘賣得好的樓盤不多。而這個(gè)賣的好也只是相對而言，相對其他銷量差的樓盤，瘸子里面拔將軍。

據(jù)5月份章丘樓市報(bào)告的一份數(shù)據(jù)，章丘5月份成交住宅598套，相比4月份，下降了25%，成交均價(jià)每平降了大約230元。當(dāng)然單純看一個(gè)月的數(shù)據(jù)變化，并無太多參考意義。我們可以看一下章丘2018年6月到2019年5月成交均價(jià)的變化，從2018年6月份成交均價(jià)11000元/平米，到2018年5月份9135元/平米，一年的時(shí)間一平米大約降了2000元。

價(jià)格的下降，帶來的是觀望情緒越來越濃；銷量的下降，則是導(dǎo)致庫存迅速增加。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2019年5月，章丘樓市普通住宅庫存大約14826套，大約19個(gè)月才能賣完。這只是普通住宅，別墅墅庫更大，約842套，其中疊拼別墅需要19.4個(gè)月才能賣完，而聯(lián)排別墅則是41.7個(gè)月才能賣完。用報(bào)告中的話說就是“整體去化壓力較大”。

然而，我們知道，章丘的新項(xiàng)目還在源源不斷的出來。像前不久高鐵熙水臺(tái)項(xiàng)目，就是剛剛面市，再往前還有江山一品等項(xiàng)目面市，這些項(xiàng)目也將陸陸續(xù)續(xù)為章丘樓市增加新的庫存。

但這恐怕還只是開始。因?yàn)檎虑鹱≌┑乜芍^充足。2018年，章丘成交住宅土地面積1472390平米，地上建筑面積2832161平米。2019年僅上半年，章丘已經(jīng)掛牌和成交的住宅用地，土地面積1279962平米，地上建筑面積已經(jīng)高達(dá)3133667平米。僅2019年上半年，就超越2018年全年的供應(yīng)面積。

這些加起來就是近600萬平米，每套110平米計(jì)算，約5.45萬套。這5.45萬套的房子，大部分還沒有推向市場，還只是潛在庫存。章丘樓市，未來壓力可見一斑。

流拍+底價(jià)成交

已成為章丘土拍市場的主流

春江水暖鴨先知。不管你是否愿意承認(rèn)，開發(fā)商對此是心知肚明的。面對這樣的市場，大家肯定是退避三舍。所以，從前兩年，萬科、碧桂園、世茂、雅居樂、鑫苑、中鐵、中駿、新城、和昌、融創(chuàng)、三盛、越秀、保利、華僑城、寶能等等開發(fā)商蜂擁而至，激情拿地，土拍聲一浪高過一浪，樓板價(jià)曾一度邁上6000元/平米大關(guān)，到現(xiàn)在動(dòng)輒流拍、終止，底價(jià)成交，就最能反映趨勢，最能說明問題。

我曾做過一個(gè)統(tǒng)計(jì)，2018章丘共出讓住宅和商服用地66宗，流拍6宗，終止3宗；其中住宅用地流拍1宗，終止3宗，除福安路以南、世紀(jì)西路以東地塊有13.06%的溢價(jià)，龍山中學(xué)路以西有3.72%的溢價(jià)外，其余全部底價(jià)成交。

2019年，章丘住宅用地，除了終止的個(gè)別地塊，全部是底價(jià)成交。

而成交的價(jià)格，也是越來越低。之前我們曾撰文說過土拍價(jià)格下降，很多人說地塊不一樣，降的是不好的地塊。那么，我們可以看看相同位置的地塊，相同的容積率，樓板價(jià)的變化。

一個(gè)是，2018年8月份慘遭流拍的魯宏大道以北，繡水大街以西地塊，在時(shí)隔三個(gè)月后的2018年11月20日交易成功。相比于上次，其他指標(biāo)未變，起拍價(jià)減少了1980萬元，樓板價(jià)也從4167元/㎡降到了3748元/㎡，也就是一平米便宜了419塊錢，打了九折。

另一個(gè)是，2019年1月7日章丘第一拍，中鐵拿的世紀(jì)西路以東，福康路以北地塊，要建安置房192套，容積率1.7，樓板價(jià)3177元/㎡。2018年5月4日，鑫苑拿下福安路以南，世紀(jì)西路以東地塊，容積率1.7，樓板價(jià)5487元/平米。兩個(gè)地塊相鄰，樓板價(jià)卻相差2310元/平米，即便算上安置房192套，樓板價(jià)每平也是降了1000元以上。

2018年下半年開始，章丘土地市場還有一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，章丘控股在2018年9月27日嚴(yán)峻的市場環(huán)境下應(yīng)運(yùn)而生，與章丘城建公司等政府平臺(tái)公司一起，為章丘土地市場接盤，托起一片蔚藍(lán)的天空。

曾經(jīng)的買房難，到現(xiàn)在的賣房難

優(yōu)惠不斷，花樣百變

我們知道，章丘樓市在最瘋狂的時(shí)候，綁定車位，綁定地下室，托關(guān)系找熟人才能買上房子。而章丘涼了后，就開始各類促銷各類優(yōu)惠，刺激購房者；章丘涼了一年后，依然是變著花樣的各類促銷優(yōu)惠：

員工內(nèi)部團(tuán)購優(yōu)惠10萬、15萬、20萬3萬抵10萬，加5萬送車位7天簽約99折；一次性98折/按揭99折；車位2萬一個(gè)，綁定認(rèn)購優(yōu)惠4萬，認(rèn)購96折3萬抵15萬，按時(shí)簽約減5000，一次性98折；渠道帶訪額外優(yōu)惠2萬，送地下室……

只要是在售樓盤，幾乎沒有不帶優(yōu)惠的。我們曾調(diào)研過的某個(gè)樓盤，調(diào)研時(shí)還是9300左右的價(jià)格，而不到一個(gè)星期，立馬推出優(yōu)惠活動(dòng)，認(rèn)籌價(jià)格8300—8500元/元。這優(yōu)惠幅度，實(shí)在來的來太猛烈。

但是，市場依然不買賬，逼定客戶成交依然很難。大家可謂想盡辦法，甚至不惜給渠道3%—5%的傭金，以求能幫忙帶來客戶成交。也就是賣一套房子獎(jiǎng)勵(lì)三五萬，想想也很誘人。

有的為了完成任務(wù)，不惜找各類分銷公司幫忙，先把房子定下來，沖沖量，把眼下的任務(wù)完成再說，不然怎么給上面一個(gè)交代。

在章丘樓市這段艱難的日子里，眼看著一個(gè)個(gè)項(xiàng)目營銷總被迫“出走”，下一個(gè)營銷總“接上”，甚至有的樓盤一度出現(xiàn)營銷總“青黃不接”的時(shí)候。

畢竟，兄弟，難啊。這不是沖鋒陷陣，你可以過五關(guān)斬六將，這他媽是賣房子！賣不動(dòng)的房子！

萎靡的市場，亂象叢生

偷工減料，坑蒙拐騙……

前段時(shí)間，章丘某樓盤交付，草坪全部枯死，業(yè)主反應(yīng)后開發(fā)商讓工人刷綠漆應(yīng)對；當(dāng)初承諾小區(qū)內(nèi)有噴泉，其實(shí)管道都沒鋪設(shè)；小區(qū)消防連廊用的木質(zhì)門根本不防火，連廊地面水泥已經(jīng)起灰，用指頭一擦就能摳掉；當(dāng)初宣傳樓盤為高檔樓盤，地下車位為地坪漆，實(shí)際是水泥地面，且地下漏水嚴(yán)重；當(dāng)初宣傳時(shí)小區(qū)內(nèi)有兒童游樂場，老年活動(dòng)中心，泉藝休閑區(qū)，現(xiàn)在全部沒有……

這些都是章丘某樓盤業(yè)主反應(yīng)的問題，這些問題也曾被媒體曝光，還有媒體曝出繡源河畔某樓盤，以工抵房名義坑蒙購房者，其實(shí)只是一種銷售手段，價(jià)格比售樓處還高，購房者發(fā)現(xiàn)后，躲躲藏藏，交了的1萬塊認(rèn)購金也不退換。

前段時(shí)間還有售樓處開放，湊不夠捧場的人數(shù)，只好花錢雇了100名“群眾演員”來充場。

市場不好，回款慢，結(jié)款慢，以至于章丘有些樓盤的承建商，因?yàn)橥锨饭こ炭睿啻伟l(fā)生農(nóng)民工集體、越級討薪行為，被章丘政府通報(bào)批評限期整改，我說了數(shù)，共有18家公司被各種實(shí)行的處罰。

其實(shí)，越是在艱難的市場，越應(yīng)守住企業(yè)的底線，這樣才能贏得別人的敬重、贏得市場的認(rèn)可。不然，口碑壞了，走到哪里都不會(huì)受歡迎。

冷靜的樓市

對章丘來說更有意義

想想當(dāng)年章丘劃區(qū)、山大搬遷等等，為章丘樓市可謂推波助瀾，種種利好，讓章丘樓市水漲船高。誰知潮水退去，個(gè)個(gè)光腚。站在章丘的塔吊下，看著無邊的狂野，章丘的人們仿佛明白了很多道理。

以至于，濟(jì)南市軌道交通近期規(guī)劃建設(shè)（2019—2024），畫上了一條通往章丘的軌道交通線，也無法慰藉章丘老百姓被樓市所傷的心，更是攪不動(dòng)章丘樓市這一潭死水。對待樸實(shí)的百姓，還是來點(diǎn)實(shí)在的。

唉！如果沒有各種樓市亂象，冷靜下來的市場，對購房者來說未嘗不是一件好事，對城市發(fā)展來說也未嘗不是一件好事。畢竟，潛心工作，總比鉆研買房，要有意義的多
(, 下載次數(shù): 8)

作者: 悟1314 時(shí)間: 2019-6-27 14:39
說的在理

作者: 大雪無痕 時(shí)間: 2019-6-27 14:40
好文章

作者: 叫了個(gè)炸雞 時(shí)間: 2019-6-27 14:41
現(xiàn)在不炒山大了，又開始炒地鐵了

作者: °瑟克賽思 時(shí)間: 2019-6-27 14:48

勿忘心安. 發(fā)表于 2019-6-27 14:41
現(xiàn)在不炒山大了，又開始炒地鐵了

炒東部醫(yī)療中心，炒三澗溪

作者: 情緒昵稱 時(shí)間: 2019-6-27 14:58
炒了個(gè)菜，十來分鐘就涼了～～～

作者: 優(yōu)雅的迷戀 時(shí)間: 2019-6-27 15:25
分析的句句在理，贊贊贊

作者: 生命密碼 時(shí)間: 2019-6-27 15:25
拜倒在樓主的小石榴裙下

作者: 章丘珍珠巖 時(shí)間: 2019-6-27 15:40
很有同感，給你點(diǎn)贊哦！

作者: 寵甜 時(shí)間: 2019-6-27 15:40
山大到底還入住嗎

作者: 明年發(fā)財(cái) 時(shí)間: 2019-6-27 15:47
涼的好

作者: 白將軍 時(shí)間: 2019-6-27 16:32
多涼呀，還是8千多9千多

作者: 穩(wěn)中帶皮 時(shí)間: 2019-6-27 17:16
對外撒彌天大謊，對內(nèi)坑苦窮苦百姓，人民一點(diǎn)也不幸福，消費(fèi)高，老百姓真富了嘛？為了所謂的生活整天托人求事，富的是權(quán)吧？

作者: 紅旗飄飄 時(shí)間: 2019-6-27 19:13
很專業(yè)，用數(shù)據(jù)實(shí)事求是

作者: 東日雪花 時(shí)間: 2019-6-27 19:20
說實(shí)話的領(lǐng)導(dǎo)不歡迎，

作者: @@@平常心 時(shí)間: 2019-6-27 19:32
要是早幾天看孟老師這篇文章，我或許能省不少錢。

作者: ！無言無語 時(shí)間: 2019-6-27 20:29
好好好，房價(jià)漲的太木吊癡了

作者: 717新世紀(jì)店 時(shí)間: 2019-6-27 20:33
每個(gè)行業(yè)都有自己的發(fā)展規(guī)律，更何況地產(chǎn)是在市場和政府調(diào)控下生存，僅僅用一年兩年的眼光來看待，這是否定了城市的發(fā)展

作者: 將花別耳后 時(shí)間: 2019-6-27 22:17
但是感覺房價(jià)也沒降多少啊

作者: 打假 時(shí)間: 2019-6-28 00:43

嗯哼鑫發(fā)表于 2019-6-27 17:16
對外撒彌天大謊，對內(nèi)坑苦窮苦百姓，人民一點(diǎn)也不幸福，消費(fèi)高，老百姓真富了嘛？為了所謂的生活整天托人 ...

這個(gè)黨不得民心了

作者: 晨昊卡卡 時(shí)間: 2019-6-28 01:11
說得好

作者: 青云嶺下 時(shí)間: 2019-6-28 04:40

晨昊卡卡發(fā)表于 2019-6-28 01:11
說得好

哈

作者: 青云嶺下 時(shí)間: 2019-6-28 04:40

打假發(fā)表于 2019-6-28 00:43
這個(gè)黨不得民心了

不談?wù)?br />

作者: 青云嶺下 時(shí)間: 2019-6-28 04:41

將花別耳后發(fā)表于 2019-6-27 22:17
但是感覺房價(jià)也沒降多少啊

嗯

作者: 青云嶺下 時(shí)間: 2019-6-28 04:41

嗯哼鑫發(fā)表于 2019-6-27 17:16
對外撒彌天大謊，對內(nèi)坑苦窮苦百姓，人民一點(diǎn)也不幸福，消費(fèi)高，老百姓真富了嘛？為了所謂的生活整天托人 ...

哎

作者: 青云嶺下 時(shí)間: 2019-6-28 04:41

生命密碼發(fā)表于 2019-6-27 15:25
拜倒在樓主的小石榴裙下

小樓不穿裙子

作者: 安、靜。 時(shí)間: 2019-6-28 08:37
哈哈，你要被禁言啊！！！！

作者: 青云嶺下 時(shí)間: 2019-6-28 09:26
頂

作者: 劉慶彬 時(shí)間: 2019-6-28 11:45
好好領(lǐng)導(dǎo)們都看看l

作者: 高山流云 時(shí)間: 2019-6-29 17:21
好貼，頂

作者: 青云嶺下 時(shí)間: 2019-6-29 21:25
贊

作者: 青云嶺下 時(shí)間: 2019-6-30 22:23
頂

作者: 夢嶼千尋 時(shí)間: 2019-7-1 08:08
我覺得你說的有道理

作者: 青云嶺下 時(shí)間: 2019-7-1 12:39

夢嶼千尋發(fā)表于 2019-7-1 08:08
我覺得你說的有道理

你是聰明人

作者: w1x2y32005 時(shí)間: 2019-7-1 23:10
是啊！站在章丘的大地上感受到房地產(chǎn)發(fā)展了，也感受到高昂的物價(jià)！同時(shí)也感受到不適應(yīng)了！一點(diǎn)也不人性了！不讓擺攤！停個(gè)車沒處停！到處收費(fèi)！一切為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)。但是我相信會(huì)越來越好。期待中！

作者: 勤合家興 時(shí)間: 2019-7-2 00:39
光發(fā)展經(jīng)濟(jì)有吊用，空殼嗎，老百姓該買不起房還是買不起，整天這里違建，那里拆的，啥也不讓干，廣假繁榮

作者: 晨昊卡卡 時(shí)間: 2019-7-2 05:34
章丘好章丘好，章丘有一幫好領(lǐng)導(dǎo)！

作者: 竇逗飛 時(shí)間: 2019-7-2 06:51
明水大產(chǎn)權(quán)三年內(nèi)6000左右

作者: 竇逗飛 時(shí)間: 2019-7-2 06:52
未來質(zhì)量堪憂

作者: 竇逗飛 時(shí)間: 2019-7-2 06:52
很實(shí)用的文章，讓我學(xué)到了很多~~

作者: 青云嶺下 時(shí)間: 2019-7-2 07:29
哦

作者: 青云嶺下 時(shí)間: 2019-7-2 07:35

寵甜發(fā)表于 2019-6-27 15:40
山大到底還入住嗎

不知道，看看蓋不蓋就知道了

作者: 素履之往 時(shí)間: 2019-7-2 22:14
這篇文章引用的好，我更喜歡你的序:lol

作者: 9LYsYKdj 時(shí)間: 2019-7-26 08:44

嗯哼鑫發(fā)表于 2019-6-27 17:16
對外撒彌天大謊，對內(nèi)坑苦窮苦百姓，人民一點(diǎn)也不幸福，消費(fèi)高，老百姓真富了嘛？為了所謂的生活整天托人 ...

這就是我們以經(jīng)濟(jì)為中心，什么事情都與經(jīng)濟(jì)掛鉤了。受苦受累的永遠(yuǎn)都是勞苦工農(nóng)，我們工人有力量一去不復(fù)返了！！！！！

作者: 小白（） 時(shí)間: 2019-7-26 11:10
7000我就出手

作者: 蝴蝶谷 時(shí)間: 2019-7-31 20:10
好文章，分析到位，總之是各種不理性

作者: .超越夢想 時(shí)間: 2019-8-4 10:49
說的太好了，講的都是大實(shí)話，全章丘得老百姓為你點(diǎn)贊

作者: 燕美 時(shí)間: 2019-8-4 11:42
很有同感，給你點(diǎn)贊哦！

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