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標題: 房子的事實，真相和未來 [打印本頁]

作者: 清清繡源 時間: 2023-4-3 14:52
標題: 房子的事實，真相和未來
最近，小A為把錢存在哪家銀行犯了愁，于是他跑來找小L聊天。

"現在銀行利率普遍都好低啊！小銀行利率稍微高一點，但是感覺不是很靠譜啊！"，小A略帶抱怨的說。

“有存款保險制度兜底，50萬以下的資金，你存哪個銀行區別不大。但如果你一定要區別的話，避開農商行、村鎮行這些地方性銀行，盡量存工農中建交五大國有商業銀行、郵儲銀行或者招商銀行等這類頭部股份制銀行，這些銀行出問題的概率最低。”，小L回答道。

“明白了，不過我最近一直有一個疑惑，為啥這兩年存款利率越來越低？”，小A問道。

“這個嘛，你有沒有發現房貸利率今年下降了很多？”，小L反問道。

“對啊！前幾年買房子，房貸恨不得6個點，最近看中介在朋友圈發的利率，都已經跌破4個點了！”，小A激動的說道。

“存款是你借錢給銀行，貸款是銀行借錢給別人，銀行拿著你存的錢放貸給其他人，這中間就有個利息差，利息差就是銀行生意的本質。所以，既然現在房貸利率降了，你的存款利率如果不降，銀行還怎么賺錢？”，小L回答道。

“原來如此！話說，現在房貸利率這么低，各種媒體都在說今年房價要漲，我拿這個存款去買房是不是是更好一些？”小A進一步問道。

“在考慮價格和利率之前，你要想清楚你為什么要買房，以及買房所需要付出的代價。”小L回答道。
“展開講講。”，小A說道。
“如今房價這么高，并不是因為造房子貴，而是因為土地貴。政府通過拍賣把土地出讓給開發商，開發商建造樓房賣給你。假設你買一套單價2萬，面積100平，總價200萬的房子，這里面至少有40%，也就是80萬，是開發商要付給政府的土地出讓金，這部分錢會成為地方政府的財政收入，用于政府運轉、城市建設等等。其次是，房屋的建造費用，大概占比不超過40%，然后是10%的稅費，最后是房企10%的利潤。這個比例可能并不完全準確，但是大差不差。”，小L回答道。
“按照比例，我買了200萬的房子，其中的50%，也就是100萬都上交給國家了是嘛？”，小A略帶驚訝地說道。
“就是這樣，這還是普通城市的房價邏輯，如果是北上廣深和一些熱點城市，上交的部分可能會比50%更高。”，小L回答。
“之前有個專家有這樣一個形容，高房價的本質其實是進城稅，我覺得這個描述是很恰當的，畢竟大家可以看到城市的建設日新月異，建設高架、地鐵、公園、學校、商場這些生活配套，都是要花錢的，僅僅靠稅收，哪兒能做到Wuhan，different everyday呢？”，小L補充道。
“有道理，可是，貨幣一直是是貶值的，不買房又能買什么呢？”，小A問道。
“沒錯，有些經濟學理論認為，適當的通貨膨脹有益于經濟增長，促進人們把錢拿出來投資和消費，而非囤在手里。過去幾十年經濟增長很快，大家手里的錢變多了，就一定會考慮投資和消費，但是中國人一直有儲蓄的習慣，一定要存錢，可是錢又容易貶值，恰逢房價一路上漲，于是開始存房子。過去的十多年，房子是普通人能買到的最佳投資品，確實有不少普通人通過買賣房屋，實現了資本的原始積累獲得財富自由。”，小L評價道。
“唉，我們這一代人真的慘，啥好事都趕不上。”，小A略帶抱怨地說道。
“是啊，別人低價買的房子，然后我們高位接盤，然后兢兢業業按時還房貸，幻想著將來能以更高的價格賣出去，又能體驗房屋自住，又能賺錢，感覺自己贏麻了~”，小L笑著說。
“我媽一直勸我買房，但是我不愿意，一想到要背30年房貸，我就覺得生活了無生氣。”，小A說道。
“要是早些年，你最好還是聽媽媽的話。不過，現在嘛，要看情況。”，小L笑著說道。
“如果你買房不為投資，只是想有個自己的房子，并且有一份穩定的收入，想過安穩的生活，在房貸不超過你月收入50%的情況下，想買你就買，早買早享受。”，小L說道。
“但如果你想靠買房致富，就有點自欺欺人了。”，小L略帶嚴肅地說道。
“為啥呀？”，小A不解地問道。
“房子，無論單價3千，3萬，還是30萬，如果你不能賣掉變成現金，那房子就僅僅是一個水泥鋼筋混凝土的盒子而已。很多人認為房子是優質資產，但也要分情況看”。
“洗耳恭聽。”，小A認真地說道。
“如果你在房價較低的時候全款買了不少房子，然后在房價上漲之后賣出，那么房子確實是優質資產，因為通過買賣房子你獲得了現金收益。又或者，你貸款買房，然后把房子租出去，用租金還房貸，等到房價上漲到一定程度，再賣出去賺差價，這種情況房子也是優質資產。”，小L解釋道。
“什么情況下，房子不是優質資產呢？”，小A好奇地問道。
“你是個從小地方到大城市工作的上班族，工作了幾年，覺得自己是剛需，掏空六個錢包付了首付，然后每個月拿工資中的一大半去還房貸，這樣得到的房子，你認為這算是資產嗎？”，小L反問道。
“嗯.....怎么不算呢”，小A笑起來說。
“別管各路專家怎么給你洗腦，記住一點，只有能夠讓讓你產生被動現金流的才叫資產。”，小L語重心長的說。

“因為你是剛需，你不可能隨便把房子賣掉，如果你一直持有這套房子，你就必須持續性的償還房貸，這種情況下，房子這個所謂的資產，不但沒有給你帶來被動現金收入，反而在吞噬你的工作收入，這符合我剛才說的資產的定義嗎？”，小L補充道。

“那賣掉現在這套房子置換呢？”，小A小心翼翼的問道。

“當然也可以置換。如果房價繼續上漲，你的收入也繼續上漲，你當然可以賣掉現在的房子，置換一套更大更好的房子，可是置換之后你仍然只有一套房子，你仍然需要用工作收入供養新的房子，而新的房子依然沒給你帶來被動現金收入，就算你把舊房子賣掉，換成兩套價格更低的房子，自住一套，出租一套，假設出租的那套房子不用還房貸，你自己仍然需要承擔自住那套房子的房貸，這個時候，出租的那套房子勉強算是資產，自住的那套仍然不是。”，小L解釋道。

“那如果我把出租那套賣掉呢？這不就變現了嗎？”，小A問道。

“如果房價上漲，你把出租的房子賣掉變現，你的手上會有一大筆現金，房子在漲，而貨幣貶值的時代，如果你沒有很好的投資渠道，你會用來做什么？”，小L反問道。

“......買房”......”，小A恍然大悟的說道。

“臥槽，這不是進入循環了嗎？”，小A驚呼。

“你這樣操作，我這樣操作，大家都這樣操作，房價越來越高，大家的賬面資產都是富裕得很，但是一摸兜，卻掏不出10萬塊。”，小L笑著說。

“那萬一房價下跌呢？”，小A反問道。

“房價也許不會大漲，但也很難大跌，大概率橫盤。”，小L語氣肯定的說道。

“為什么？”，小A不解。

“因為房價的關鍵從來不在于價格、配套以及利率，而在于預期。專家們經常說剛需，那什么是剛需？只要上漲預期沒了，房價一跌，剛需立馬減少80%，這部分我稱之為靈活剛需，還剩下20%繼續上車的剛需，我稱之為無腦剛需。”，小L回答道。

“說這20%的剛需無腦，不是瞧不起他們，相反，這部分人往往很淳樸簡單，他們對擁有一套自己的房子抱有很純粹的愿望，房子對他們來說不僅僅是遮風擋雨的地方，而是溫暖的家，為了這種感覺，他們不在乎錢，不追求未來的可能性，不在乎房貸是不是進城稅，也不追求把房子賣掉變現，他們只想要安穩的當下。只要房地產市場沒有整體崩潰，這群人一定會買房，但是也不用太擔心，鑒于房地產對財政、金融和經濟的重要意義，也不太可能整體崩潰，更多有可能是把二手房交易逐漸鎖死。”，小L補充道。

“鎖死？怎么鎖死？”，小A好奇地問道。

“有句老話叫，有價無市，說的是一個商品空有價格，但是沒有交易。”，小L答復道。

“那就只能降價賣。”，小A接著說。

“別忘了各地政府都出臺了限跌令，隨意降價可能會擾亂市場的哦。”，小L回答道。

“我一直不明白政府為啥要限制房子的最低價格。”，小A問道。

“你看到面粉漲價了，會預判未來的面包可能會變貴。那如果面包降價了，只要市面上面包不斷貨，就必然意味著面粉價格也降了，面粉賣不起價格了，面粉店老板的收入就減少了，收入減少，怎么養得起就這么大的家業，怎么還得起前些年大搞的基礎建設呢？”，小L回復道。

“有點道理，不過降價以后，買的人也變多了，薄利多銷也可以增加收入呀！”，小A提出了不同意見。

“那你說說，多出來的購買人群從哪里來？”，小L反問道。

“當然是沒有房子的家庭和個人呀，畢竟現在還有很多人是租房子住的。”，小A繼續回答。

“擊鼓傳花的游戲能夠繼續，一定是因為還有人愿意接下去。中國目前已經建造的房子，足夠40億人住，其中商品房足夠22億人住，同時，整個國家生育率越來越低，2022年，中國人口開始下降了。”，小L說道。

“略有耳聞，但是這些是全國所有的房子，一二線城市和三四線城市還是有區別的，一二線人口很多都是凈流入的，這些人應該可以承托起一二線的房地產市場。”，小A說道。

“這些凈流入的人口來自哪里？”，小L繼續問到。

“中小城市。”小A如有所思的回答。

“那么，目前中小城市的房價相比當地的收入，高不高？”，小L回答道。

“emmm，好像也挺高的。”，小A回答道。

“土地財政模式下，在小城市的家庭同樣也會背上房貸，房貸會擠壓消費，更會降低生育率，小城市的人口增長也會是乏力的。”，小L說道。

“你站在長江入海口，看長江何其寬闊，殊不知這寬闊的江面，是無數支流匯聚而成，當支流逐漸干涸的時候，長江水位下降也只是時間問題了。”，小L繼續說道。

“聽你這么說，感覺后果會很嚴重啊，上面的人應該會想辦法的吧？”，小A問道。

“他們當然會想辦法啊，而且，他們已經想好辦法了，只不過，任何解決問題的手段都是有代價的，而我也相信他們會不惜一切代價來保證房地產軟著陸。”，小L神秘的說道。

“咋樣才算是軟著陸”，小A不解的問到。

“以官方事后的定義為準。”，小L笑著說。

“懂了，那我這么說，軟著陸對普通人意味著什么？”，小A笑著問道。

“意味著，在漫長的時間內，大多數人供養著紙面的富貴，卻察覺不到真正的財富已經悄悄蒸發，又或者察覺到卻又無能為力。”，小L略帶悲憫的說道。

“最后一個問題，你剛才說，他們會不惜一切代價保證軟著陸，那么，代價是什么？”，小A回答道。

“代價是三個人。”，小L笑著說。

“哪三個人？”，小A睜大了眼睛問道。

“你、我、他。”

作者: 風之我意 時間: 2023-4-3 15:08
樓主加油加油加油加油！

作者: 葉財震 時間: 2023-4-3 15:17
努力加油

作者: 韓寒！ 時間: 2023-4-8 21:32
透徹！！！

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