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標題: 樓市觀察（） [打印本頁]

作者: 清清繡源 時間: 2023-9-14 09:56
標題: 樓市觀察（）
在樓市上行周期，風口上的豬也能飛起來，但市場一旦下行很多房子都被打回了原型、跌得非常慘。中國居民60%的家庭財富是在房產上，買錯房的代價，很多人都承受不起。

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那么，今天銳評就簡單盤點一下過去幾年跌價幅度較大或未來幾年有跌價風險的是哪幾類房子？全文2500字，閱讀時間約5-8分鐘。
壹、無資源價值的老破小
市區老房子的價格已經跌到了2017年之前，可以說這類房子已經陷入死局。
如今，像洪家樓、大明湖、歷山路這樣的核心區不乏1萬出頭的老房子，如洪家樓的花園小區房價也就1萬1左右，即使是好戶型、好樓層最多也只能賣一萬五六，而且是近兩年降幅特別大，拿花園小區來說，同樣是85平的三房，不到一年的時間降幅近30萬，且成交周期極長，非常難賣。
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房子好不好賣主要是兩方面因素，一方面是賣家，另一方面是買家。現在城市核心區買房需求還在，但問題出現在了賣家產品和買家需求不匹配上。
賣家產品都是一些被市場淘汰的老破小，沒電梯、戶型面積小、格局差，社區弱雞排澇系統遇到強降雨被淹的幾率極大，且掛牌量逐年激增（房齡20年以上的達到了1.58萬套，占比23%），就是說產品不咋地、供應量又很大。
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買家可以分剛需和投資客，幾乎沒有人會投資無任何資源價值的老破小，所以老破小的買家永遠都是剛需，這個剛需可以理解為學區剛需和居住剛需（城市扎根）。
但現在剛需也看不上老破小了，供大于求，所以老破小自然就成了跌價最慘的房子。
而且，隨著大家買房理念的轉變，這種現象將會更加普遍。本質上來看，就是老破小已經脫掉它金融投資屬性的外衣，回歸商品的本性——消費品，大家要么不缺這種房子，要么看不上這種房子，若干年后逐漸喪失它的流動性，最后只能爛在手里。
貳、不合格“睡城”——城市遠大新
所謂遠大新，通俗點來說就是遠郊區的新房，交通不方便且附近沒有產業，無法解決就業問題。

這個遠郊區，首推章丘、長清等衛星城，其次是繞城高速外的郭店、太平河與峨眉、美里湖等，甚至西客站片區的某些區域也包括在內，這些地方的房價都有一定下降，大高層二手房下降最為慘烈。
根本原因，我認為有三個。
首先是遠郊存在價值塌陷。
因為長通勤，長清、章丘很難成為濟南市區的睡城，其樓市只能自成體系，依靠自己發展。孫村、郭店、太平河與峨眉、美里湖等城市近遠郊也一樣，靠著ZF規劃藍圖收了一波韭菜，但基礎的配套都尚未成型、成熟，又與濟南市區距離太遠，其樓市都依靠不了市區的“遠水”。
其次是自身的人口支撐乏力。
濟南的人口吸引力還是不錯的，每年都有10萬左右的常住人口增長。可濟南的新區太多，每個新區的房子又蓋的密密麻麻，有限的人口被龐大的分母一平均，就略顯稀缺了。
人口最核心的問題其實就是就業問題，產業決定著就業，遠郊片區就業問題解決的好房價就堅挺，就業解決不好房價就跌，孫村、郭店就是鮮明的對比。這些年一些知名的企業如濟鋼、重汽逐步向外遷移，新支柱產業未見大規模落地，各大新區還需要繼續努力。
最后是投資客的缺失。
樓市一旦進入不可逆轉的下行周期，投資客的嗅覺最為靈敏，當然跑的比誰都快，這就會造成一二手房間的相互擠兌，房價一瀉千里。遠郊區的房子，一旦缺失了投資屬性，就只剩下自我消費的商品屬性。
投資客的存在，讓一些房企、操盤者錯把能力當實力、錯把平臺當本事。投資客一跑，遠郊區樓市就露出了它原始的本性。
這三個因素集中爆發，遠郊區樓市就面臨著誰當接盤俠問題，可是在調控樓市的大背景下，期望遠郊大漲已經沒有可能，類型不同、地段不同的房子，房價走向開始出現兩極分化。
叁、上頭的“偽”學區
購買學區房是最容易上頭的，需要格外理性。
以銳評來看，一定要帶著發展的眼光來看待問題，隨著新生人口下降、教師校外輪崗、小片區學區隨機劃分等因素影響，學區價值一定是減弱的。考慮買學區房，居住屬性也不能丟。
1、價值單一的高溢價學區房
有粉絲之前花了大價錢買的所謂第一梯隊學區房，后來經歷了大跌。
看幾個案例：
√ 甸柳七區，1990年建成，燕柳小學學區，歷下排名前列學區，58平左右的兩室22年3月成交價為165.5萬，23年6月降至122萬，單價由2788621144，下跌近7000元/㎡，一年時間跌幅26%。
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背后主要的原因就是房子價值較為單一，買房講究一個均好性，僅靠學區配套價值支撐的“木桶”自然盛不下太多的水。

甸柳五區/七區、尚東1956地段均非城市頂級，產品已經被市場淘汰N輪，核心價值僅一個學區，但溢價水平遠高于同地段的非知名學區，如尚東1956二手房均價高于同地段中建鳳棲第14000元/㎡。然而，近幾年隨著諸如輔仁、海川、東城逸家等新學校的異軍突起，一些老牌學區的吸引力相比以前有所下降。所以買房要盡量避開價值相對單一且溢價過高的學區房，一旦核心價值出現塌陷，很容易出現高風險接盤的局面。
2、掛牌偽學區
現在教育也似乎演變成了一門生意。很多樓盤為了賣房選擇和一些知名教育集團簽訂協議，如歷二、山師、外國語、稼軒等，每平二百或幾百元的成本就攤嫁到每個購房者的頭上，學區頂了個不錯的名字，開發商好賣房、購房者也樂意。
但是回過頭去看，某教育集團無非是派幾名管理者協助管理，其實無論是生源還是教學質量，并沒有多大改觀，而且這個合作期限十分有限，多數6年，長的有12年的，合作期限結束，開發商已經把房子賣完，此后，一切回歸平靜。購房者高價買入的時候以為自己撿到寶了，其實讀出來跟周圍普通學校并沒有什么區別。
總結一下：
在未來十年，房產可能會迅速稀釋你的財富，房價不會無緣無故的漲跌，內中自有深意，濟南樓市已經分化，我們再也回不到過去。選對一套房子，甚至比你有多少錢更重要。

作者: 用戶名已存在 時間: 2023-9-14 12:31
漲了就開始吹噓，跌了就開始貶低。如果是自住就不要在乎漲跌，漲了能怎樣，跌了又能怎樣，還不是一樣住。

作者: 拼命三郎 時間: 2023-9-14 13:12
分析的很到位

作者: 清清繡源 時間: 2023-9-14 17:48
今天看到個數據，章丘大西邊片區，6個小區（有交房兩年的小區+十多年的小區）的二手房掛牌量達到了1100套。這還沒統計上那一片的安置房以及小體量小區，但是這一片每月的成交量也就十套上下，上半年行情好的月份也不過十七八套。也就是說90%的二手房是根本賣不掉的。

作者: 魚星星呵呵 時間: 2023-9-14 18:40
看中介登的房源價格還不便宜呢！

作者: 魚星星呵呵 時間: 2023-9-14 19:10
嗯，所以雖然想買，一直也沒買

作者: 科技與狠活 時間: 2023-9-14 19:53
說的不錯，老房子已經退出歷史舞臺了。現在放血還能賣出去，再過幾年割肉也不行了。所以趕緊放血賣我一套好點的學區房吧

我想開了，這么大年齡了，不追求質量品質了。住哪都一樣，只要不是高樓層，湊合一輩子過去了，閨女讀完書，我也回村里了。

作者: 劉玉123456 時間: 2023-9-26 07:49
不要著急買房

作者: WDZ 時間: 2023-9-26 10:11
有道理

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