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標題: 章丘樓市的迷茫期，到底應該怎么辦？ [打印本頁]

作者: 大章丘房產小編 時間: 2018-6-30 09:22
標題: 章丘樓市的迷茫期，到底應該怎么辦？
以往的樓市漲跌都有明顯的規律信號，而眼下章丘的樓市處于迷茫期，目前這種膠著狀態在以往的房地產市場中不曾見到。往往單一的理論預測樓市和經驗預測樓市會顯得不具說服力，實際結果打臉的可能性大。本文依據現行樓市政策，總結了10點交流經驗，供參閱！

(, 下載次數: 163)

1.先說行業

房地產行業雖然銷售金額在上升（主要指售價增長），但由于大部分城市可用于房地產開發的土地慢慢變少，銷售面積會逐步下降，房地產市場由“新增量房”演變為“存量房”時代。主要城市二手房交易量會逐步超過新房交易量，買二手房要看成是很正常的事。小編通過查詢了幾個房產APP，章丘本地二手房供給套數均遠高于新樓盤房源數。

2.集中開盤

最近章丘的新盤開盤，基本是好幾個盤集中開盤，這應是統一要求，防止太多人搶一個樓盤，誤導預期。這其中新盤加推量還是可觀的，可以消化一部分購買力。但沒買到心儀樓盤的人們可能轉戰二手房。

3.租賃時代

“租售并舉”是個好政策，發達國家也是如此。但對希望擁有房產的人并不是好事，原因兩點：一是每年供應量就那么多，租賃用房擠壓商品房數量，新房自然稀缺；二是租賃房價格除保障低收入人群的租金價格相對較低外，商業運營的租賃房其租金價格只高不低，租金價格上漲會使我們偏低的租售比趨于合理。

4.土地價格

人們對前面產生的高價地預期分化，兩個方面：一是高價地使房價大幅下跌可能性不大，二是低價地塊會對高價地形成沖擊。很多在16年、17年拿的土地價格確實偏高。后面新拍賣的土地價格會逐步回歸，回歸多少？小編認為，基本可以按照目前的新房限價去推導土地價格。土地價格回調10-25%差不多。但長期看，土地價格還是會上行。

5.沒有只漲不跌的市場

樓市階段性上漲到一定高度，沒有成交量，即是說沒有很多人按這個比較高的價格買入，持有價格沒達到這個高度，那就是虛的。時間累計，加之第“4”點土拍的影響，會使房價進行一定程度回歸，回歸5-15%是比較正常的。補一句，也沒有只跌不漲的市場！

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6.關注行政調控對樓市的影響

“短期看政策，長期看人口”，目前的樓市就是“政策市”，過度樂觀和悲觀都不現實。隨著調控的深入，一些投機取巧的購房漏洞會被逐步堵住。當然，如果樓市下行影響到了經濟和穩定，放松調控政策也是可以看到的。

7.城市房產需求總價

每一個城市都有各房產總價等級對應的人數，這個數據是多少沒人統計，但一定是呈金字塔，總價越到上面會越少。比如一套房產總價達到500萬的時候，其成交數量銳減，對應的人數就少。這個數據，大家可以從房產中介那里得到，即章丘在一套房產總價達到多少時的對應人數。從這里我們得出經驗，特別是準備轉手的朋友，買的房產總價要根據自己城市來定，在考慮未來的基礎上，適當把總價幅度調整些，但不能超過城市房產成交量線，否則轉手不易。

8.棚改貨幣化安置

這個政策在收緊，其實這是必然，深層次原因不說。按照正常理解就是，現在的三線以下樓市去庫存目標大部分達成。前幾天，有傳聞說國家要對棚改一刀切，但小編認為這個政策也不可能嘎然而止，實物安置比重提高也是大勢所趨。按照既定政策時間是到2020年，即使到期，也不會完全取消貨幣化安置，畢竟還要考慮章丘的實際情況。

9.趨勢

對房地產的判斷，“波浪式”前進仍是大概率，不以人的意志為轉移，主要由我們經濟社會發展所處的階段決定，但要注意城市之間的分化，有吸引力的城市房子大概率跑贏人口流出城市。青島房價為什么比濟南高？這就是城市吸引力。對于章丘區，未來大家可以多觀察一下吸引人才的政策。

(, 下載次數: 135)

10.追漲殺跌不可取

看完前面9點，相信大家對樓市有一個基本判斷。投資者如果現在新房市場買不到限價房，轉向二手房追漲，風險還是不小，不建議追，要買只能買限價房。當然，短期不需要資金，也沒有必要做所謂的高拋低吸動作，畢竟樓市不是股市，何況這個差價不會太大。

來源：專聊房產大章丘編輯整理

作者: 路人甲123 時間: 2018-6-30 11:28
買房一輩子大事，不可盲目。謝謝分享

作者: 春雨綿綿 時間: 2018-6-30 11:29
短期看政策，長期看人口。這句話沒毛病。看看章丘外來人口增長量就知道以后的房價趨勢了

作者: 大章丘房產小編 時間: 2018-6-30 11:48

春雨綿綿發表于 2018-6-30 11:29
短期看政策，長期看人口。這句話沒毛病。看看章丘外來人口增長量就知道以后的房價趨勢了
...

春雨評論總是能抓到重點！手動點贊

作者: 春雨綿綿 時間: 2018-6-30 11:54

公子世無雙。發表于 2018-6-30 11:48
春雨評論總是能抓到重點！手動點贊

謝謝夸獎:lol

作者: 小玲子和銀花 時間: 2018-6-30 13:04
不要買樓，其實樓房的成本是售價的十分之一，甚至更低，不要隨波逐流，過過這幾年，讓開發商都全家跳樓了，銀行拍賣樓房的時候，或許能夠便宜一點，石子是130元一方，沙子是120元一方，好水泥425才420元一噸，鋼筋是3400-4000元一噸，就是商混最貴也就是350-400元一方，空心磚是150元一立方，農民工工資很低，女工也就是80-120元一天，男工也就是120-200元一天，塔吊工也就是200元一天，100平方米的房子用工最多100個工用混凝土也就是15-20立方米，空心磚15-20立方米，你算算你的房子多少錢？？？？父老鄉親們，醒醒吧

作者: 小玲子和銀花 時間: 2018-6-30 13:09
讓那些房地產開發商和忽悠老百姓和父老鄉親們血汗錢的人都死了，再買樓房不晚啊

作者: 牛奶糖 時間: 2018-6-30 14:31
同地區的房價也是有區別的！有一部分高端住宅價格肯定要高，面向的人群也不一樣！現在目前的情況下，人家高端住宅值那個價，某些普通的小區也跟風似的跟人家比價格，有病！

作者: 水虎 時間: 2018-6-30 14:33
實體很重要

作者: 春雨綿綿 時間: 2018-6-30 15:57

小玲子和銀花發表于 2018-6-30 13:04
不要買樓，其實樓房的成本是售價的十分之一，甚至更低，不要隨波逐流，過過這幾年，讓開發商都全家跳樓了， ...

房子價格不是這個算法。就比如澗橋的別墅，成本價也就20萬，能賣到200多萬。賣的是地皮。不過現在章丘房價確實是過高的。

作者: 三葉星光@ 時間: 2018-6-30 16:05
該買就買，該賣就賣

作者: 運氣不錯 時間: 2018-6-30 16:07
房子飽和了，貴了沒人要

作者: 李華 時間: 2018-6-30 16:23

小玲子和銀花發表于 2018-6-30 13:04
不要買樓，其實樓房的成本是售價的十分之一，甚至更低，不要隨波逐流，過過這幾年，讓開發商都全家跳樓了， ...

分析的透徹。

作者: 李華 時間: 2018-6-30 16:26
總覺得房價要降呢？但不會降很多。

作者: 我干了，你隨意 時間: 2018-6-30 16:30
全區一塊拆遷，誰他媽還買啊！

作者: 小玲子和銀花 時間: 2018-6-30 17:04

李華發表于 2018-6-30 16:23
分析的透徹。

因為我的一個孩子就是搞預算的，明水樓房的造價是每平方米900元加地皮錢平均數

作者: 小玲子和銀花 時間: 2018-6-30 17:05

春雨綿綿發表于 2018-6-30 15:57
房子價格不是這個算法。就比如澗橋的別墅，成本價也就20萬，能賣到200多萬。賣的是地皮。不過現在章丘房 ...

其實明水的地皮也是虛假繁榮，自欺欺人，大部分都是虛榮心作祟而已

作者: 傻瓜 時間: 2018-6-30 17:15
該咋樣咋樣

作者: 董神仙 時間: 2018-6-30 17:59
我大明水地皮有的是

作者: 一枚寫字醬 時間: 2018-6-30 18:06
我不贊成盲目買樓，其實大多數民眾跟我一樣，比如結婚，孩子上學等等原因，不得不買。
極少數有錢人把閑錢也注入了樓市。
單就樓房價格上漲這件事，其實背后有著錯綜復雜千絲萬縷的聯系！
國家為什么不做到令老百姓滿意的宏觀調控？
相信大家都心知肚明吧。
有人說咱們齊心協力都不買，讓他們崩盤好了。這句話有多幼稚呢？自己考慮考慮吧。
這其中會牽連到多少行業你們想過嗎？
我覺得只能根據自身情況量力而行吧，這不是憑你我幾句話就能操控的。

作者: 大章丘房產小編 時間: 2018-6-30 18:28

旗爺發表于 2018-6-30 18:06
我不贊成盲目買樓，其實大多數民眾跟我一樣，比如結婚，孩子上學等等原因，不得不買。
極少數有錢人把閑錢 ...

旗爺就沖這手打的評論我就已經感動了

作者: 一枚寫字醬 時間: 2018-6-30 18:29

公子世無雙。發表于 2018-6-30 18:28
旗爺就沖這手打的評論我就已經感動了

用力了，木用心

作者: 如威 時間: 2018-6-30 18:37

小玲子和銀花發表于 2018-6-30 13:04
不要買樓，其實樓房的成本是售價的十分之一，甚至更低，不要隨波逐流，過過這幾年，讓開發商都全家跳樓了， ...

開發商最起碼得賣一套賺一套啊！

作者: 飛奔的西瓜 時間: 2018-6-30 18:37

小玲子和銀花發表于 2018-6-30 13:04
不要買樓，其實樓房的成本是售價的十分之一，甚至更低，不要隨波逐流，過過這幾年，讓開發商都全家跳樓了， ...

土地價格太高了。

作者: 奮斗！ 時間: 2018-6-30 19:10
土地價格高，蓋的也多啊！一平均也和原來的差不多！

作者: 3am設計師艾倫 時間: 2018-6-30 20:23
降價促銷

作者: 不小心看了一眼 時間: 2018-6-30 21:11
都不買，等降價啊！

作者: 3390951410 時間: 2018-6-30 21:12

李華發表于 2018-6-30 16:26
總覺得房價要降呢？但不會降很多。

降就對了，安置房現在害的很快

作者: 3390951410 時間: 2018-6-30 21:14

3390951410 發表于 2018-6-30 21:12
降就對了，安置房現在害的很快

安置房蓋的太快了。房價肯定降啊！

作者: 飛奔的西瓜 時間: 2018-6-30 23:45
主要地價太高，樓面價都5 6千最高的好像7千多。

作者: 農夫三拳疼不疼 時間: 2018-7-1 00:28
都拆遷了，都有樓了，誰買！章丘有什么能留住人才，工業不行，旅游不行，整天查環保，老百姓都快失業了，我就問問有幾個不罵的！

作者: 冰豐世界魯能店 時間: 2018-7-1 05:40
跌是必須滴

作者: 可樂大桶水 時間: 2018-7-1 06:10
愛國就買樓反正不花自已的錢因為你愛國所以你最后應該跳樓坐風機很快就上了天堂

作者: 大雪無痕 時間: 2018-7-1 06:16
好

作者: Tikudiaoxie666 時間: 2018-7-1 08:38

小玲子和銀花發表于 2018-6-30 13:04
不要買樓，其實樓房的成本是售價的十分之一，甚至更低，不要隨波逐流，過過這幾年，讓開發商都全家跳樓了， ...

臥槽逼

作者: 風帆 時間: 2018-7-1 08:44
現在農村拆遷一家兩到三套房子，有的想賣都賣不了，城里的人也就這些人了，上班的工薪階層掙這么兩個錢誰還有想法買房，拆遷不要置換房子了，直接給錢，有了錢想買哪里買哪里

作者: jin金哥 時間: 2018-7-1 08:46

小玲子和銀花發表于 2018-6-30 13:04
不要買樓，其實樓房的成本是售價的十分之一，甚至更低，不要隨波逐流，過過這幾年，讓開發商都全家跳樓了， ...

不用管細項，施工按實際面積造價 2000/平夠了（這包括車庫面積和公攤，不只是你自家房產證），買地最高折合6000/平，最近拍的幾宗都4000。加上監理費設計費甲方管理人員工資各種手續和打點關系費用，就夠了，自己算算吧

作者: 期待你的出現 時間: 2018-7-1 09:13
天天發這樣的文章，唯恐天下不亂

作者: 溫柔的背叛 時間: 2018-7-1 09:20
丈母娘滴作用很大額

作者: 酷酷的名字 時間: 2018-7-1 10:38

小玲子和銀花發表于 2018-6-30 13:04
不要買樓，其實樓房的成本是售價的十分之一，甚至更低，不要隨波逐流，過過這幾年，讓開發商都全家跳樓了， ...

地皮價呢？

作者: 溫柔壞男人 時間: 2018-7-1 11:06

小玲子和銀花發表于 2018-6-30 13:04
不要買樓，其實樓房的成本是售價的十分之一，甚至更低，不要隨波逐流，過過這幾年，讓開發商都全家跳樓了， ...

你想瞎了心了

作者: 小玲子和銀花 時間: 2018-7-1 11:15

jin金哥發表于 2018-7-1 08:46
不用管細項，施工按實際面積造價 2000/平夠了（這包括車庫面積和公攤，不只是你自家房產證），買地最高折 ...

很好，有共同語言的看法

作者: 神秘人 時間: 2018-7-1 13:18

小玲子和銀花發表于 2018-6-30 13:04
不要買樓，其實樓房的成本是售價的十分之一，甚至更低，不要隨波逐流，過過這幾年，讓開發商都全家跳樓了， ...

你忘記算周邊的配套跟交通了，其實房子本身不值錢值錢的是地段，位置，周邊配套！

作者: 章丘大 時間: 2018-7-1 16:21
想讓房價降，唯一的辦法就是，所有的人都不買房，都不交易。一年的時間你看看房價降吧！問題人都是自私的，沒有齊心的所以，現在房子沒有降，只是等待下一次的爆發。現在低迷不可能，樓主故意制造緊張氣氛，地鐵還沒通，古城還沒建，你說能低迷嗎？

作者: 墮先生 時間: 2018-7-1 16:41

章丘大發表于 2018-7-1 16:21
想讓房價降，唯一的辦法就是，所有的人都不買房，都不交易。一年的時間你看看房價降吧！問題人都是自私的， ...

明白人

作者: 吃胖了好減肥 時間: 2018-7-1 22:18

小玲子和銀花發表于 2018-6-30 13:04
不要買樓，其實樓房的成本是售價的十分之一，甚至更低，不要隨波逐流，過過這幾年，讓開發商都全家跳樓了， ...

我不信怎么辦，你是不是少算了很多呢，比如土地價格和各種各樣的證件還有別的配套設施和設備開銷

作者: A中正_宋帥 時間: 2018-7-2 15:44

春雨綿綿發表于 2018-6-30 15:57
房子價格不是這個算法。就比如澗橋的別墅，成本價也就20萬，能賣到200多萬。賣的是地皮。不過現在章丘房 ...

不光地皮，還是位置，周邊配套。你這又是石子又是沙子又是工人的去農村蓋高層肯定便宜啊

作者: 春雨綿綿 時間: 2018-7-2 19:13

A中正_宋帥發表于 2018-7-2 15:44
不光地皮，還是位置，周邊配套。你這又是石子又是沙子又是工人的去農村蓋高層肯定便宜啊
...

換了你的名字再來。看見就不愿意搭理

作者: 林先生啊 時間: 2018-7-3 08:53
去看看中康綠城百合花園房子吧，偷工減料，豆腐渣工程，不涼才怪

作者: 小玲子和銀花 時間: 2018-7-6 11:48

吃胖了好減肥發表于 2018-7-1 22:18
我不信怎么辦，你是不是少算了很多呢，比如土地價格和各種各樣的證件還有別的配套設施和設備開銷
...

什么設備？辦公設備？塔吊？攪拌機？罐籠？不是蓋一座樓，這些設備就沒有了，就消失了

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