章丘涼了！！！

青云嶺下

一年前，我寫過一篇《章丘涼了》，講了講章丘房地產市場的現狀，沒想到那么受歡迎，僅地產下半場微信訂閱號就突破30萬大關。更沒想到，會有人成組織的攻擊我，不是從文章入手，也不是談房地產市場，而是五花八門，為人所不齒。更有跟風者認為我不了解市場，章丘沒有涼之類，還有人說我和章丘有仇。



我們不是喜歡把答案交給人民、交給歷史，讓歷史來審判嗎。那么，事過一年之后，再看章丘房地產市場呢。

恰好，前幾天我給章丘一個樓盤匯報方案，也順道梳理了一下章丘涼了一年后的種種。更巧的是，匯報那天，正是2019年6月21日，距離2018年6月20日發布章丘涼了，恰好過去一年的時間。很多事情，都是命運中冥冥注定。

我和章丘，亦如此。我們沒有往事，更無恩怨，但，無論過去，還是現在，乃至未來，我都喜歡吃章丘大蔥。我愛吃，我們一家人都愛吃，在我們眼里，章丘大蔥賽過山珍海味。大蔥下饃。

是為序。



章丘樓市庫存19個月才能賣完

2019上半年賣地超過2018全年

不管你承不承認，現在章丘賣得好的樓盤不多。而這個賣的好也只是相對而言，相對其他銷量差的樓盤，瘸子里面拔將軍。

據5月份章丘樓市報告的一份數據，章丘5月份成交住宅598套，相比4月份，下降了25%，成交均價每平降了大約230元。當然單純看一個月的數據變化，并無太多參考意義。我們可以看一下章丘2018年6月到2019年5月成交均價的變化，從2018年6月份成交均價11000元/平米，到2018年5月份9135元/平米，一年的時間一平米大約降了2000元。

價格的下降，帶來的是觀望情緒越來越濃；銷量的下降，則是導致庫存迅速增加。據數據統計顯示，2019年5月，章丘樓市普通住宅庫存大約14826套，大約19個月才能賣完。這只是普通住宅，別墅墅庫更大，約842套，其中疊拼別墅需要19.4個月才能賣完，而聯排別墅則是41.7個月才能賣完。用報告中的話說就是“整體去化壓力較大”。



然而，我們知道，章丘的新項目還在源源不斷的出來。像前不久高鐵熙水臺項目，就是剛剛面市，再往前還有江山一品等項目面市，這些項目也將陸陸續續為章丘樓市增加新的庫存。

但這恐怕還只是開始。因為章丘住宅供地可謂充足。2018年，章丘成交住宅土地面積1472390平米，地上建筑面積2832161平米。2019年僅上半年，章丘已經掛牌和成交的住宅用地，土地面積1279962平米，地上建筑面積已經高達3133667平米。僅2019年上半年，就超越2018年全年的供應面積。

這些加起來就是近600萬平米，每套110平米計算，約5.45萬套。這5.45萬套的房子，大部分還沒有推向市場，還只是潛在庫存。章丘樓市，未來壓力可見一斑。



流拍+底價成交

已成為章丘土拍市場的主流

春江水暖鴨先知。不管你是否愿意承認，開發商對此是心知肚明的。面對這樣的市場，大家肯定是退避三舍。所以，從前兩年，萬科、碧桂園、世茂、雅居樂、鑫苑、中鐵、中駿、新城、和昌、融創、三盛、越秀、保利、華僑城、寶能等等開發商蜂擁而至，激情拿地，土拍聲一浪高過一浪，樓板價曾一度邁上6000元/平米大關，到現在動輒流拍、終止，底價成交，就最能反映趨勢，最能說明問題。

我曾做過一個統計，2018章丘共出讓住宅和商服用地66宗，流拍6宗，終止3宗；其中住宅用地流拍1宗，終止3宗，除福安路以南、世紀西路以東地塊有13.06%的溢價，龍山中學路以西有3.72%的溢價外，其余全部底價成交。

2019年，章丘住宅用地，除了終止的個別地塊，全部是底價成交。

而成交的價格，也是越來越低。之前我們曾撰文說過土拍價格下降，很多人說地塊不一樣，降的是不好的地塊。那么，我們可以看看相同位置的地塊，相同的容積率，樓板價的變化。

一個是，2018年8月份慘遭流拍的魯宏大道以北，繡水大街以西地塊，在時隔三個月后的2018年11月20日交易成功。相比于上次，其他指標未變，起拍價減少了1980萬元，樓板價也從4167元/㎡降到了3748元/㎡，也就是一平米便宜了419塊錢，打了九折。



另一個是，2019年1月7日章丘第一拍，中鐵拿的世紀西路以東，福康路以北地塊，要建安置房192套，容積率1.7，樓板價3177元/㎡。2018年5月4日，鑫苑拿下福安路以南，世紀西路以東地塊，容積率1.7，樓板價5487元/平米。兩個地塊相鄰，樓板價卻相差2310元/平米，即便算上安置房192套，樓板價每平也是降了1000元以上。

2018年下半年開始，章丘土地市場還有一個有意思的現象是，章丘控股在2018年9月27日嚴峻的市場環境下應運而生，與章丘城建公司等政府平臺公司一起，為章丘土地市場接盤，托起一片蔚藍的天空。





曾經的買房難，到現在的賣房難

優惠不斷，花樣百變

我們知道，章丘樓市在最瘋狂的時候，綁定車位，綁定地下室，托關系找熟人才能買上房子。而章丘涼了后，就開始各類促銷各類優惠，刺激購房者；章丘涼了一年后，依然是變著花樣的各類促銷優惠：

員工內部團購優惠10萬、15萬、20萬3萬抵10萬，加5萬送車位7天簽約99折；一次性98折/按揭99折；車位2萬一個，綁定認購優惠4萬，認購96折3萬抵15萬，按時簽約減5000，一次性98折；渠道帶訪額外優惠2萬，送地下室……



只要是在售樓盤，幾乎沒有不帶優惠的。我們曾調研過的某個樓盤，調研時還是9300左右的價格，而不到一個星期，立馬推出優惠活動，認籌價格8300—8500元/元。這優惠幅度，實在來的來太猛烈。

但是，市場依然不買賬，逼定客戶成交依然很難。大家可謂想盡辦法，甚至不惜給渠道3%—5%的傭金，以求能幫忙帶來客戶成交。也就是賣一套房子獎勵三五萬，想想也很誘人。



有的為了完成任務，不惜找各類分銷公司幫忙，先把房子定下來，沖沖量，把眼下的任務完成再說，不然怎么給上面一個交代。

在章丘樓市這段艱難的日子里，眼看著一個個項目營銷總被迫“出走”，下一個營銷總“接上”，甚至有的樓盤一度出現營銷總“青黃不接”的時候。

畢竟，兄弟，難啊。這不是沖鋒陷陣，你可以過五關斬六將，這他媽是賣房子！賣不動的房子！



萎靡的市場，亂象叢生

偷工減料，坑蒙拐騙……

前段時間，章丘某樓盤交付，草坪全部枯死，業主反應后開發商讓工人刷綠漆應對；當初承諾小區內有噴泉，其實管道都沒鋪設；小區消防連廊用的木質門根本不防火，連廊地面水泥已經起灰，用指頭一擦就能摳掉；當初宣傳樓盤為高檔樓盤，地下車位為地坪漆，實際是水泥地面，且地下漏水嚴重；當初宣傳時小區內有兒童游樂場，老年活動中心，泉藝休閑區，現在全部沒有……



這些都是章丘某樓盤業主反應的問題，這些問題也曾被媒體曝光，還有媒體曝出繡源河畔某樓盤，以工抵房名義坑蒙購房者，其實只是一種銷售手段，價格比售樓處還高，購房者發現后，躲躲藏藏，交了的1萬塊認購金也不退換。

前段時間還有售樓處開放，湊不夠捧場的人數，只好花錢雇了100名“群眾演員”來充場。

市場不好，回款慢，結款慢，以至于章丘有些樓盤的承建商，因為拖欠工程款，多次發生農民工集體、越級討薪行為，被章丘政府通報批評限期整改，我說了數，共有18家公司被各種實行的處罰。



其實，越是在艱難的市場，越應守住企業的底線，這樣才能贏得別人的敬重、贏得市場的認可。不然，口碑壞了，走到哪里都不會受歡迎。



冷靜的樓市

對章丘來說更有意義

想想當年章丘劃區、山大搬遷等等，為章丘樓市可謂推波助瀾，種種利好，讓章丘樓市水漲船高。誰知潮水退去，個個光腚。站在章丘的塔吊下，看著無邊的狂野，章丘的人們仿佛明白了很多道理。

以至于，濟南市軌道交通近期規劃建設（2019—2024），畫上了一條通往章丘的軌道交通線，也無法慰藉章丘老百姓被樓市所傷的心，更是攪不動章丘樓市這一潭死水。對待樸實的百姓，還是來點實在的。



唉！如果沒有各種樓市亂象，冷靜下來的市場，對購房者來說未嘗不是一件好事，對城市發展來說也未嘗不是一件好事。畢竟，潛心工作，總比鉆研買房，要有意義的多

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悟1314

說的在理
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大雪無痕

好文章
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叫了個炸雞

現在不炒山大了，又開始炒地鐵了
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°瑟克賽思

勿忘心安. 發表于 2019-6-27 14:41
現在不炒山大了，又開始炒地鐵了

炒東部醫療中心，炒三澗溪
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情緒昵稱

炒了個菜，十來分鐘就涼了～～～
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優雅的迷戀

分析的句句在理，贊贊贊
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生命密碼

拜倒在樓主的小石榴裙下來自: Android客戶端

章丘珍珠巖

很有同感，給你點贊哦！來自: Android客戶端