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小編觀點(diǎn):竭澤而漁，連騙帶蒙，炒作起一片繁榮！
轉(zhuǎn)載:曾經(jīng)斥巨資拿下項(xiàng)目，運(yùn)作兩年多后項(xiàng)目進(jìn)展遲緩且資不抵債，泰禾集團(tuán)日前選擇將這個(gè)項(xiàng)目原價(jià)出售。
6月29日，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，旗下全資子公司濟(jì)南中維置業(yè)有限公司（下稱(chēng)“濟(jì)南中維”）以3.97億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓達(dá)盛集團(tuán)山東置業(yè)有限公司（下稱(chēng)“達(dá)盛置業(yè)”）70%股權(quán)并退出達(dá)盛項(xiàng)目。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，此次泰禾轉(zhuǎn)讓的這一項(xiàng)目資產(chǎn)位于章丘。此前泰禾將進(jìn)入濟(jì)南的第一站選在了章丘，當(dāng)時(shí)其以3.97億元將上述項(xiàng)目70%的股權(quán)收購(gòu)而來(lái)，項(xiàng)目位于章丘圣井片區(qū)，共6塊土地，面積合計(jì)409畝。
而在退出章丘項(xiàng)目之前，資產(chǎn)負(fù)債率較高的泰禾集團(tuán)已經(jīng)在全國(guó)退出多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，整體呈現(xiàn)收縮戰(zhàn)線之勢(shì)。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)3.97億
在濟(jì)南經(jīng)十東路以北、潘王路以西，有一片面積很大的土地。這里屬于章丘圣井片區(qū)，有很多樓盤(pán)正在開(kāi)發(fā)中。最近，這片土地的項(xiàng)目公司發(fā)生變更。
根據(jù)泰禾集團(tuán)發(fā)布的公告，濟(jì)南中維、濟(jì)南泰悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司（下稱(chēng)“濟(jì)南泰悅”）及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)于6月28日簽署《項(xiàng)目退出協(xié)議》及《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，根據(jù)相關(guān)協(xié)議，濟(jì)南中維向濟(jì)南泰悅轉(zhuǎn)讓達(dá)盛置業(yè)70%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為3.97億元。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，達(dá)盛置業(yè)原為濟(jì)南泰悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)全資子公司，該公司在2014年至2016年，陸續(xù)取得前述經(jīng)十東路以北、潘王路以西的6宗土地，占地面積共計(jì)27.2萬(wàn)平方米（約409畝），用途為城鎮(zhèn)住宅用地。土地容積率為地上1.2-1.8、地下小于1.5，建筑密度不高于30%，綠化率不低于30%。
據(jù)了解，泰禾集團(tuán)于2017年3月8日第八屆董事會(huì)第十六次會(huì)議審議通過(guò)了《關(guān)于受讓達(dá)盛置業(yè)70%股權(quán)的議案》，同日，泰禾及全資子公司濟(jì)南中維與濟(jì)南泰悅、達(dá)盛置業(yè)簽署了《股權(quán)收購(gòu)協(xié)議》，以達(dá)盛置業(yè)股東全部權(quán)益評(píng)估值6.64億元為依據(jù)，濟(jì)南中維以4.27億元受讓達(dá)盛置業(yè)70%股權(quán)。
2017年3月，在項(xiàng)目交割過(guò)程中，雙方協(xié)商一致簽署備忘錄，將實(shí)際履行的交易對(duì)價(jià)減少3000萬(wàn)元。上述交易已于2017年3月完成，并完成了項(xiàng)目公司工商變更。
作為起家于福建的地產(chǎn)商，泰禾的成名產(chǎn)品是“院子”系列，屬于中式別墅。當(dāng)時(shí)章丘地塊項(xiàng)目被收購(gòu)后，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)會(huì)被打造成泰禾“院子”產(chǎn)品，幾個(gè)地塊的容積率比較低。
項(xiàng)目資不抵債
“因經(jīng)營(yíng)需要，經(jīng)協(xié)商，濟(jì)南中維、濟(jì)南泰悅及相關(guān)金融機(jī)構(gòu)于今年6月28日簽署《項(xiàng)目退出協(xié)議》及《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。”泰禾集團(tuán)6月29日發(fā)布的公告顯示，交易完成后，濟(jì)南中維不再持有達(dá)盛置業(yè)的股權(quán)。該事項(xiàng)已經(jīng)公司第八屆董事會(huì)第九十八次會(huì)議審議通過(guò)。
截至2018年12月31日，濟(jì)南泰悅總資產(chǎn)6.97億元，歸屬于母公司凈資產(chǎn)5.77億元，2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入0.46億元，歸屬于母公司凈利潤(rùn)0.02億元。
根據(jù)公告披露的信息，達(dá)盛置業(yè)的注冊(cè)資本為2618萬(wàn)元，成立日期為2001年10月15日。
達(dá)盛置業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，其2018年12月31日（經(jīng)審計(jì)）的資產(chǎn)總額為19.01億元，負(fù)債總額20.44億元，所有者權(quán)益-1.428億元，其他應(yīng)收款5.4155億元；2018 年1-12月（經(jīng)審計(jì)）的營(yíng)業(yè)收入為0，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-3720.2萬(wàn)元，凈利潤(rùn)-3720.2萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-2342.1萬(wàn)元。
其2019年3月31日（未經(jīng)審計(jì)）的資產(chǎn)總額為22.73億元，負(fù)債總額24.31億元，所有者權(quán)益-1.58億元，其他應(yīng)收款5.4155億元；
2019年1-3月（未經(jīng)審計(jì)）的營(yíng)業(yè)收入為0，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-1556.58萬(wàn)元，凈利潤(rùn)-1556.58萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-749.42萬(wàn)元。
公告提到，達(dá)盛置業(yè)已依法取得位于經(jīng)十東路以北、潘王路以西的地塊，目標(biāo)地塊占地面積共計(jì)27.2萬(wàn)平方米，用途為城鎮(zhèn)住宅用地。
“泰禾在2017年入手這個(gè)項(xiàng)目后沒(méi)多久，就有傳言說(shuō)泰禾不操盤(pán)該項(xiàng)目了。”濟(jì)南一房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者說(shuō)，“從賬面上看，這個(gè)項(xiàng)目公司目前的資產(chǎn)情況不算好，項(xiàng)目處于資不抵債的狀態(tài)。此外，還有一個(gè)大背景是章丘當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，現(xiàn)在章丘整體供應(yīng)量較大，周邊市場(chǎng)壓力比較大。”
止血止損，或增加利潤(rùn)
在2017年3月，濟(jì)南中維最終以3.97億元受讓達(dá)盛置業(yè)70%股權(quán)。到2017年5月，因項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)之需要，達(dá)盛置業(yè)向中融國(guó)際信托有限公司（下稱(chēng)“中融信托”）進(jìn)行融資，根據(jù)融資協(xié)議安排，中融信托從濟(jì)南泰悅和濟(jì)南中維分別受讓達(dá)盛置業(yè)30%和19%的股權(quán)，其中，19%股權(quán)對(duì)應(yīng)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為497.42萬(wàn)元，并由泰禾對(duì)相關(guān)債務(wù)按轉(zhuǎn)讓后持有股份提供保證擔(dān)保，同時(shí)濟(jì)南中維以其持有的達(dá)盛置業(yè)51%的股權(quán)提供質(zhì)押擔(dān)保。轉(zhuǎn)讓完成后，濟(jì)南中維持有達(dá)盛置業(yè)51%股權(quán)。
截至2018年12月31日，中融信托對(duì)達(dá)盛置業(yè)享有債權(quán)本金余額為15.87億元。為進(jìn)行項(xiàng)目退出，在本次濟(jì)南中維與濟(jì)南泰悅進(jìn)行70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，由濟(jì)南中維向中融信托以原轉(zhuǎn)讓價(jià)格回購(gòu)達(dá)盛置業(yè)19%股權(quán)，回購(gòu)?fù)瓿珊鬂?jì)南中維持有項(xiàng)目公司70%股權(quán)。
公告披露,《項(xiàng)目退出協(xié)議》及《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》已簽署并生效。根據(jù)《項(xiàng)目退出協(xié)議》，中融信托向濟(jì)南中維轉(zhuǎn)讓持有的達(dá)盛置業(yè)19%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為497.42萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓完成日后，濟(jì)南中維持有達(dá)盛置業(yè)70%股權(quán)，中融信托持有達(dá)盛置業(yè)30%股權(quán)；完成濟(jì)南中維持有的達(dá)盛置業(yè)51%股權(quán)的解質(zhì)押手續(xù)。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，談到本次交易的目的和對(duì)上市公司的影響，泰禾集團(tuán)稱(chēng)，“本次交易為公司根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要，調(diào)整項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。本次交易完成后公司不再持有達(dá)盛置業(yè)股權(quán)。本次交易預(yù)計(jì)增加公司合并報(bào)表歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約3365.52萬(wàn)元。具體影響以經(jīng)會(huì)計(jì)師審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告為準(zhǔn)。”
前述業(yè)內(nèi)人士分析：“章丘項(xiàng)目目前處于虧損狀態(tài)，而且虧損額度不小。在泰禾將該項(xiàng)目出手后，項(xiàng)目不再并入泰禾的財(cái)務(wù)報(bào)表，這樣它的虧損情況就會(huì)不在公司財(cái)務(wù)報(bào)表中顯現(xiàn)。如此，將減少虧損，也就是增加上市公司的凈利潤(rùn)。從某種意義上說(shuō)，這是一種止血止損的行為。”
調(diào)整收縮戰(zhàn)線
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者注意到，泰禾在濟(jì)南借合作模式進(jìn)行擴(kuò)張的步伐也十分迅速。從泰禾進(jìn)入濟(jì)南的路徑看，其以并購(gòu)和聯(lián)合拿地為主，還包括代建項(xiàng)目，將合作作為在濟(jì)擴(kuò)張的一個(gè)重要途徑。
2017年8月，泰禾下屬全資子公司濟(jì)南泰禾置業(yè)與濟(jì)南高新控股集團(tuán)組成聯(lián)合體參加了濟(jì)南市的土拍，分別以4.22億元、2億元、9.4億元（合計(jì)15.62億元）競(jìng)得高新區(qū)漢峪片區(qū)B-05、A-13及A-14地塊。泰禾目前正在旅游路南、鳳凰路以西打造“院子系”產(chǎn)品。
泰禾近年來(lái)擴(kuò)張迅猛，與快速擴(kuò)張相伴隨的是較高的資產(chǎn)負(fù)債率。而近期，公司呈現(xiàn)明顯的收縮戰(zhàn)線的勢(shì)頭。
泰禾集團(tuán)在2018年的年報(bào)中強(qiáng)調(diào)，去年其把提高周轉(zhuǎn)、加強(qiáng)現(xiàn)金回款作為財(cái)務(wù)管控的重心，“通過(guò)加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)、縮短開(kāi)盤(pán)周期、嚴(yán)格考核項(xiàng)目回款等管理措施，積極增強(qiáng)資本實(shí)力，降低負(fù)債率。”
泰禾集團(tuán)截至2018年底的資產(chǎn)負(fù)債率為86.88%，2017年底的資產(chǎn)負(fù)債率為87.83%。泰禾集團(tuán)在2018年年報(bào)中提到，報(bào)告期末，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正；同時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債率較報(bào)告期初下降0.95個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率較報(bào)告期大幅下降90.15個(gè)百分點(diǎn)。
值得一提的是，在全國(guó)范圍內(nèi)，泰禾也對(duì)一些項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)整收縮。比如，近期，其鄭州一項(xiàng)目終止收購(gòu)并以12.6億元進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓?zhuān)贿€以18.22億元轉(zhuǎn)讓了廣州增城項(xiàng)目29%的股權(quán)；此外，泰禾還陸續(xù)將幾個(gè)項(xiàng)目的部分股權(quán)出售給世茂。
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