預測！章丘未來房價走向？先要知道中國40年房產發展史

天才大熊 · 發表于 2018-11-23 15:58:36

你可以不買房住，可以不房產，但你不能不知道中國房地產、房價變化的40年歷史的變遷過程！它伴隨著改革開放的整個過程，也是國人財富的變遷史。

我國房地產市場相較于歐美、日本等發達國家起步較晚，但發展卻很迅速。如果從1978年改革開放算起，房地產40年可以說經歷了迅猛的起步和成長并逐步成熟。房地產發展過程中就如同年輕人成長中必然經歷的青春期一樣，難免有躁動，有教訓，但更有成長。
1歷史第一波
1980年是中國房地產的元年，這一年房子定義為商品。房改和土改同時被推動，中國房地產正式成為了一個產業，開始緩慢的種子發芽階段。不過當時很多人擔憂文革重襲，不敢擁有私產，而且也期盼單位免費分房，房地產業的規模很小。
1984年，鄧老肯定了房地產行業的意義，排除了雜音，地產的黃金10年到來。

1987年第一塊地掛牌出售，從此掀開了中國房地產的一輪暴漲~因為物以稀為貴~深圳進行了首次的公開土地拍賣，催化全國房地產加速發展。所以，1987年才是中國地產開始進入商業化的時間點。
2中國第一個房地產泡沫破裂
1988年海南獲批成立海南省，大批的人來到海南淘金，這些人里就有潘石屹，馮侖，易小迪等人。中國第一批房地產獲利者正是這些人。1988年房地產平均價格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年則猛增至5000元/平方米，比1991年增長257%。地產泡沫時期，當時流傳著“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”。1993年上半年房地產價格達到頂峰，為7500元／平方米。

一夜之間資金瘋狂涌入。
政府大肆批地，銀行大膽放款，開發商瘋狂蓋樓~劇烈增長的泡沫引發了中央的擔憂，這時政府一紙令下，提高利率，嚴控信貸，限時收回違規資金！導致了中國地產的首個調控政策出臺。
于是海南泡沫直接炸裂，海口的1.3W家房地產公司倒閉了95%，引發壞賬800億元。于海南有了三大景觀“天涯，海角，爛尾樓”。

銀行自然也不能幸免，大批房地產企業倒了，80%的房貸資金成了壞賬。擠兌下的海南發展銀行，也成為我國銀行史上第一家倒閉的銀行，載入史冊！93年下半年基本上回落到1991年的水平，跌幅達八成五。
3歷史第二波

1995年底，在房價連續陰跌，無人購房的情況下，全國商品房累計空置建筑面積高達5031萬平方米。
1996年房地產行業已然出現了全面巨額虧損。國家提出，住宅建設成為新的經濟增長點和消費點，房地產行業迎來了又一個重大轉折，從此翻開新篇章。
1997年，在“金融強調”索羅斯等一幫國際炒家的金融市場操縱下，亞洲金融危機爆發，中國房地產行業已經瀕臨崩潰。金融危機下，提振經濟成為當務之急。
4中國房地產去庫存1.0版本
1998年7月3日，政府開始救市，宣布全面終止福利分房，中國房地產去庫存的1.0版本正式開始。
1999年低迷的中國房地產市場在開展個貸、降息、公房允許上市等一系列刺激政策下逐漸升溫。
2001年，供需關系開始失衡，在這一年里，前3個月內的北京，房價的漲幅就達到97.3%，政府唯一的選擇就是全面整頓房地產。

2002年首發調控之“217號文”。從土地供應、住房結構、市場整頓等方面進行調控，市場對此的反應是漲幅減緩，但是北京房價繼續上漲。
2003年6月，央行緊接著印發“121號文”，嚴控銀行的房地產開發貸、土地儲備貸款、個人住房貸等。并且首次推出了二套房提高首付，利率上浮等概念。
然而造化弄人，非典全面爆發，中國全國經濟影響嚴重，經濟增長率下滑到6.7%。出于保增長的考慮，在全國地產商的強烈抗議下，住建部發布了“18號文”，此文內容和之前發布的121號文完全相反，將鼓勵房地產發展定性為擴大內需，拉動投資增長，保持經濟持續增長的重要渠道。

于是全國房價只跌反彈，繼續上漲，
2004年同比漲幅達到14.4%。開始實施宏觀調控，主要特征是收緊土地與信貸兩個閘門，以調控供給為主。
2005年，在輿論壓力下，進一步加大宏觀調控力度。國務院推出“國八條”。這次調控的內容主要是要求各地政府要提起重視，房價控制不好要追責，保證中低價位、中小戶型的供應，建設廉租房。國八條并沒有產生任何實質性作用，同年市場漲幅達到12%，讓國八條淹沒在塵埃里。
2006年建設部等九部委推出雷霆手段，推出“國六條”。首次提出90/70的戶型政策，核心目的在于遏制高房價，調控住房結構，加大中小套型比例，對房地產市場的供應結構進行調整和規范，從而保障房地產住宅產品更加合理。讓更多的人能夠買上房子。然而當年房價上漲6%，國六條再次被淹沒。

2007年，民怨沸騰之下，《關于加強商業地產信貸管理的通知》下發。具體要求：對于貸款的二套房，首付不低于4成，利率為基準利率的1.1倍，嚴格控制銀行開發貸，項目資本金不達到35%不給放貸。
效果非常顯著，一直上漲高燒不退的房價立刻跳水，北上廣深這4大一線城市出現了大量的地產中介門店倒閉現象，房地產交易量價齊跌。
▼由此開始了漫長了“房價漲，調控；調控松綁，房價繼續漲”的循環之中。
在一路的調控中，憑借人口和經濟優勢，深圳關內均價從2003年的4000元上漲至2007年的12500元。最高的時候觸及16000元！
但是，人算不如天算。2008年，一場百年不遇的全球金融危機來了！

一直高燒不退的房價瞬間跳水，房地產遭遇冰凍，土地流拍、地王退地。原本依靠高負債、高杠桿、緊繃的現金流發展的房地產企業，也紛紛倒下。
房子淪為了負資產，投資者大量棄房斷供，銀行負債累累，各大房地產公司紛紛破產倒閉。
5哀鴻遍野！中國房地產去庫存2.0版本
在2009年巨大的空置商品房市場根本難以消化，整個行業瀕臨崩盤。同時中國的宏觀經濟環境惡化，經濟增速下滑嚴重，政府開始再度救市，房地產去庫存2.0版本開始了。

同年四萬億計劃正式上線，央行對房地產全面松綁，個人房貸利率下限擴大為70%，首付款最低可以做到20%，于是2009年房價止跌回升，全面燃爆，當年房價上漲25%。再度民怨沸騰，為了安撫民心，09年12月，政府推出國四條，2010年1月又提出“國十一條”。
2010年4月17日，在接近沸騰的房價面前，國務院印發了“國十條”，國十條規定貸款首付比例從20%上調為30%，二套房首付不低于50%，三套及以上首付和貸款利率應大幅提高，無1年以上納稅證明或者社保證明的非本地居民暫停發放住房貸款。效果很顯著，全國房價也都有小幅下跌，不過當年8月房價開始止跌，頗有報復性反彈的架勢。
9月29日，財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部連手發布新五條，上浮交易契稅，取消個人所得稅優惠政策。新一輪調控沒有繼續收縮銀根，所以房價沒有進一步大跌，不過止住了反彈的苗頭。

2010年國慶節全國樓市成交銳減、交易慘淡，觀望濃厚。
2011年二套首付提高，“新國八條”公布，二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準利率的1.1倍。上海和重慶正式實施房產稅。但房價繼續上漲。 2012年開始嚴打小產權房，多部委多次強調堅持房地產調控不動搖，2月住建部稱加快推進房產征收稅擴大試點范圍。國土部出臺土地新政策，嚴打小產權房。但一線城市房價繼續上漲。
再者，所謂的一線城市，有經濟和人口支撐，但這并不是房價只漲不跌的理由。2008年的危機足夠說明，超一線城市的房價，也是可以跌的!
7第三波去庫存。中國房地產去庫存3.0版本
接下來就是5年的凍市期，2010-2015，全國房價基本不漲不跌，投機絕跡，大橫盤狀態，庫存閑置商品房數量飛速增加，一直到2015年底國務院出臺去庫存政策刺激房地產，房價引爆了一波翻倍漲幅，所謂房地產去庫存3.0版本。
然后2016年國家層面提出了“房子是用來住的而不是用來炒的”新定位，國慶前夕再度開始調控，“限購限貸，限售限價”，到目前為止，調控政策已經響應全國。套路都懶得換！總之就是房價漲，調控的目的只是為了別漲那么快！
2017年3月17日新政后，標志著一線城市傳統房地產開發模式走向終結，“去商品化”趨勢明顯。
2018年，還沒有過完。大大就在這里先不說了。關注房產的各位，多多少少也都有一些了解。今年是房地產變革的關鍵年。我們也對新時代的房地產發展充滿了期待……

在一些三四線城市，庫存閑置商品房數量快速增加。調控房價，演變成去庫存。政府立馬給樓市松綁，金融上也提供各種便利。
但是，這樣的政策下，暴富了多少炒房客，又傷害了多少剛需族的利益？
多少人，依舊買不起房！
9房價會暴漲嗎？
隨著中央政治論調的出臺，以及戰略轉型中國制造2025，穩健的貨幣政策下，政府將逐步擺脫對房地產的依賴。
同時以城市搶人大戰為標志，人口紅利出現拐點。我們真誠的希望，政府在調控經濟的路上，不會黔驢技窮，不再用一個更大的泡沫去掩蓋前一個泡沫。
“房子是用來住的”這一史詩論調不會改變。唯有此，房價將進入總體穩定緩慢上漲的通道。
10房價會暴跌嗎？
歷史已經證明，房價的暴跌確實是存在的，政府打壓樓市的決心決定樓市的下跌程度。
如果政府連續加息，甚至直接出臺空置稅，那么房價下跌，將不是夢想！如果泡沫遇上經濟危機，結果必然是，分分鐘硬著陸，被釘在地板上動彈不得。所以，跌會有，但那絕對是災難。危機下即使暴跌，絕大多數人也買不起房，因為你將面臨失業和物價上漲等各種困境！小幅下跌和局部暴跌可以有，但那也僅限于被炒作過度的城市，絕大部分城市現在還是屬于相對合理的范圍區間！從中國房地產的歷史可以看得出，政府對于房地產市場的調控可謂煞費苦心。房價高了，買不起房，民怨沸騰；房價低了，經濟蕭條，怨聲載道。
為了發展經濟，保障民生，只能拉出這個猛獸一次又一次碰撞經濟。其實目的為了什么，是為了割富人的韭菜，來拯救窮人的心病。
伴隨著國際形勢、經濟走勢的巨變，中國房地產也步入變革的深水區。在房住不炒這個新定位背景下，在長效機制的建立呼之欲出的預期下，史無前例的嚴厲調控，助推房地產行業發生變革和洗牌，傳統的房地產開發模式漸漸走進死胡同，再難適應新時代發展，新時代房地產萬眾矚目。

上文是中國房地產三十多年來的歷史，對于未來的房地產市場，你看好嗎？不如大家在底下留言預測一波，未來房價的走勢，立帖為證，最好說出理由~