樓市底層邏輯

清清繡源

2023年7月底確實很多官方消息大張旗鼓地放出來了，已經(jīng)被逼到花大力氣開拓裝修板塊、通過提供免費打印、借雨傘、東西暫存等周邊服務(wù)刷好感的某大中介平臺應(yīng)該是內(nèi)部也發(fā)了統(tǒng)一話術(shù)，在朋友圈熱烈鼓吹房價抄底時間已到，于是很多有需求的人就迷糊了：這房價到底是還跌不跌啊，現(xiàn)在買是賺是虧??？怎么一邊中介和營銷號都在看漲，一邊app上的房子帶看數(shù)、成交數(shù)、掛牌價都還是一片死寂？甚至還有業(yè)主在十萬二十萬地降價？是政策還沒落地市場反應(yīng)遲緩搞的嗎？

絕對不是！

一.先辟幾個謠

要看北京房市，首先你得把各類信息都梳理清楚了，所以這里先辟幾個謠。

1.“房住不炒”時隔多年首次被拿掉，房地產(chǎn)春天要來了。

中介沖你說這話那就是純壞，都不是非蠢即壞，純粹騙你沒看原文件，純粹利用信息差。

所以準(zhǔn)備買房和準(zhǔn)備改善的別慌?！胺孔〔怀础贝_實是被拿掉了，但前邊還有另外一句話，供需關(guān)系發(fā)生重大變化。什么意思？經(jīng)過2008年四萬億大水漫灌和2017年漲價去庫存的一波騷操作再加上三年那啥的原因，供應(yīng)已經(jīng)大于需求了，而且絕對不是略微大于，是發(fā)生了質(zhì)變。這種情況下還炒什么炒，需求不足導(dǎo)致形成買方市場，進而形成賣方降價促銷，而任何商品一旦進入降價促銷階段，也就意味著它從能盈利的優(yōu)秀資產(chǎn)變成持有時間越長虧損越多的非優(yōu)資產(chǎn)。有人問了，房子這東西還能虧嗎？這幾年降說不定過幾年就漲了??？耐力夠強的話不怕跌呀！有道理，但貸款的合同是簽好了的，貸款只要沒還完你就得一直還，如果你驚喜地發(fā)現(xiàn)你的房子原價300萬，你首付120，貸款180，按25年還，180的貸款最后你得還小300萬，但你的房子已經(jīng)跌到250萬了，你會怎么辦？提前還貸+火速出手?。∷匝?，別被那句“房住不炒”被拿掉搞荒神，踏實等著就行了。

2.稅費要減免啦！認(rèn)房不認(rèn)貸啦！換房成本要降低啦！

呸！還是上面那個套路，欺負(fù)你沒有一直關(guān)注政策。

最近發(fā)布的所有關(guān)于稅費的政策，都是對此前政策的一個打包整理，并不是發(fā)布新政策！只是把之前的整理起來再說一遍而已！不管你是剛需還是改善，現(xiàn)在買都不是時候，因為現(xiàn)在買你要交的稅費和之前都沒有任何變化！不過確實沒辦法排除過一陣會不會在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上進一步減免。但任何說現(xiàn)在稅費已經(jīng)減免了的，都是在用信息差騙你！

3.國家說要在超大城市搞老舊小區(qū)改造啦！棚改2.0要來啦！

引導(dǎo)你這么理解的，純屬嫌你不夠慌，這個在各自媒體平臺上說明特別多，就不多贅述了。

你又問了，不是要保房地產(chǎn)嗎？保的話房地產(chǎn)的池子里肯定就會進錢啊，進錢必然看漲啊！不漲價怎么保房地產(chǎn)？不漲價的話各大部門在這發(fā)什么通知呢？刷kpi呢啊？

二.現(xiàn)在房市到底什么情況

基本情況比較明了。

1.zf、房企、銀行、債券等所有房地產(chǎn)鏈條上的玩家，擊鼓傳花已經(jīng)擊到一定程度了，有些繃不住的已經(jīng)爆了，不是個例，爆的金額規(guī)模很大，擊鼓傳花傳不下去了。

2.zf明知道傳不下去了，但必須要求傳下去，哪怕傳的哆哆嗦嗦的，也得傳，不傳更完，否則大規(guī)模爆雷的話破產(chǎn)的就不僅僅是房企了，銀行債券都跟著倒霉，這些都倒霉了你琢磨下一個倒霉的是誰？或者說的更無恥一點，這些都不想倒霉的話，你琢磨誰會倒霉？

3.現(xiàn)在市場這么差，別說股票了，理財都基本沒法碰，那這個社會上最優(yōu)質(zhì)的債務(wù)是什么？房貸??！利息又高還必須得還，不還給你收房拍賣上征信一通操作最后你房財兩空。那房地產(chǎn)資金風(fēng)險從哪來呢？起碼有一條是讓人們多貸款，使勁貸。怎么貸呢？簡單啊降低首付比例、降低房貸利率，這兩手同時發(fā)力多騷啊，降首付比例你就不得不多貸款，降房貸利率讓你覺得相比高利率的時候貸了就是賺了，一手胡蘿卜一手大棒，你還覺得占便宜了。占個屁?。∵@是用房奴們未來幾十年的收入為房地產(chǎn)平穩(wěn)落地提供保障啊！用時間換空間就是這么玩兒的啊！

4.那咱都不買，都不貸款，就算身上有貸款咱也玩兒命提前還，盡可能一把全給它還進去，這么的你房企爆雷房價漲跌跟我也沒關(guān)系了，反正我自住。能行嗎？不能行啊！提前還貸導(dǎo)致銀行房貸預(yù)期收益大幅下滑，而銀行呢，他們才不想干等你25年來賺你這點利息差，他們早都把房貸以債券的形勢賣出去了，比如你貸款180萬，25年要還大概300萬，銀行就可以按200萬的價格把你的房貸賣給債券公司，銀行風(fēng)險瞬間轉(zhuǎn)移給債券公司還凈賺20萬，你說，債券公司傻呀！他買來債券干等25年為了掙你100萬，一年才4萬。他才不傻呢啊，他可以進一步往外賣??！于是A賣B，B賣C，賣到最后一手的時候，債券公司Z可能都是以逼近300萬的價格買來的，你說，這個Z他傻啊，等25年，掙1萬塊錢，他才不傻??！他把斂吧斂吧弄來的這些東西打個包做個理財放到銀行里就行了啊，你普通人只要買理財，就是幫這些債券販子們把風(fēng)險轉(zhuǎn)移到自己身上，所以現(xiàn)在看，提前還貸，后面這一串都跟著垮，垮到最后誰接鍋、買理財?shù)陌?。所以不但不能讓你大?guī)模提前還貸，還得讓你接著貸，只要這一串上的人不崩，這就叫房地產(chǎn)軟著陸。

三.最近的吹風(fēng)和可能發(fā)布的政策是在干什么

看完上頭的基本也就明白最近的吹風(fēng)和未來可能發(fā)布的政策是在干什么了。

1.重申降低首付、降低利率、稅費、認(rèn)房不認(rèn)貸。重申，目的就是吹風(fēng)，同時也兼顧了對上級單位的工作響應(yīng)。如果后續(xù)真的進一步降低首付比例，進一步降低房貸利率和稅費，那這是干啥呢？真的是滿足剛需和改善性需求嗎？從表面上看確實是，但本質(zhì)并不是，其本質(zhì)是把房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險盡可能往普通人身上轉(zhuǎn)移，盡可能讓更多人來承接這個風(fēng)險，承接的人越多，體現(xiàn)在每個人身上的風(fēng)險反應(yīng)就越小，說白了還是給那幫喝人血的鏈條利益方接鍋。這說起來就搞笑，他們變著法的從我們手里榨錢，搞的我們都快活不下去了，啥也不干買，玩兒也不敢完，結(jié)果他們要崩的時候我們還得救他。情況就是救他，老百姓就繼續(xù)被榨，不救他，老百姓更倒霉。老百姓招誰惹誰了真是。
2.城中村改造。這個政策背后還傳遞出了一個潛在信號——不是所有人都配買房的，尤其是一線城市特大城市，城中村改造的結(jié)果就是出現(xiàn)大量可用于出租的房產(chǎn)，深圳已經(jīng)試點統(tǒng)租房了，所以需要掏空家里六個錢包湊首付的，沒必要了，真的。不是說話難聽，你永遠(yuǎn)可以相信大城市對普通人的敵意。就算你拼了全家的財產(chǎn)，上車了，后續(xù)生活里大城市依然有的是辦法把你區(qū)別開來，把你的孩子區(qū)別開來。階級躍升？不存在的。

3.因城施策，精準(zhǔn)施治。這是老百姓看不懂的八個字。這類詞老百姓都很難看懂。這是官方語言與民間語音的撕裂。大部分人看到這種詞匯都會直覺般理解為肯定是會變好了，至于什么叫變好，不同視角的人結(jié)論肯定不一樣。直說了吧，大家期待的降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸等，幾乎不會在北京落位。最多也就是遠(yuǎn)郊的“一區(qū)一策”、針對特定人群的放松、多孩家庭或許可能會調(diào)整普宅線，影響微乎其微。

四.結(jié)論

1.手里錢富裕，且剛需或有改善需求，該買你就買，你也不用管你是不是給誰接盤了，沒辦法，你需求在，反正最近表面上的政策最起碼是對剛需和改善利好，也不叫利好吧，能讓你壓力稍小點。

2.準(zhǔn)備買首套但手上錢緊張，猶豫不決，梭哈一把能沖一沖的，該緩你就緩緩，國家暗示你了，租房一樣過一輩子，別湊那熱鬧，趁早拿錢去消費去。

3.有首套想改善但錢緊張的，最等得起的就是你這波人，漲跌大體上跟你沒關(guān)系，目標(biāo)房子漲了你家房子也不會跌太多，目標(biāo)房子跌了你家房子漲起來也費勁。你就踏踏實實接著搞錢就行了。

4.想抄底的，警告。在這個鏈條里，買房的人是知道信息最少的人，抄底的信息壓根不可能傳遞到你這，暗示你抄底的，基本都把你當(dāng)大傻子騙呢。你就琢磨琢磨吧，這一根線上這么多人，上下游這么多產(chǎn)業(yè)，有你什么事兒？千萬別被一句“業(yè)主”的稱呼叫昏了頭，說是業(yè)主，其實是后面那一票人的飯票，嚴(yán)格來講，咱叫業(yè)奴——房地產(chǎn)行業(yè)幾乎唯一一個既承擔(dān)風(fēng)險又養(yǎng)活全行業(yè)的人。
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