房的邏輯與思維

清清繡源

2023年7月底確實很多官方消息大張旗鼓地放出來了，已經被逼到花大力氣開拓裝修板塊、通過提供免費打印、借雨傘、東西暫存等周邊服務刷好感的某大中介平臺應該是內部也發了統一話術，在朋友圈熱烈鼓吹房價抄底時間已到，于是很多有需求的人就迷糊了：這房價到底是還跌不跌啊，現在買是賺是虧啊？怎么一邊中介和營銷號都在看漲，一邊app上的房子帶看數、成交數、掛牌價都還是一片死寂？甚至還有業主在十萬二十萬地降價？是政策還沒落地市場反應遲緩搞的嗎？

絕對不是！

一.先辟幾個謠

要看北京房市，首先你得把各類信息都梳理清楚了，所以這里先辟幾個謠。

1.“房住不炒”時隔多年首次被拿掉，房地產春天要來了。

中介沖你說這話那就是純壞，都不是非蠢即壞，純粹騙你沒看原文件，純粹利用信息差。

所以準備買房和準備改善的別慌。“房住不炒”確實是被拿掉了，但前邊還有另外一句話，供需關系發生重大變化。什么意思？經過2008年四萬億大水漫灌和2017年漲價去庫存的一波騷操作再加上三年那啥的原因，供應已經大于需求了，而且絕對不是略微大于，是發生了質變。這種情況下還炒什么炒，需求不足導致形成買方市場，進而形成賣方降價促銷，而任何商品一旦進入降價促銷階段，也就意味著它從能盈利的優秀資產變成持有時間越長虧損越多的非優資產。有人問了，房子這東西還能虧嗎？這幾年降說不定過幾年就漲了啊？耐力夠強的話不怕跌呀！有道理，但貸款的合同是簽好了的，貸款只要沒還完你就得一直還，如果你驚喜地發現你的房子原價300萬，你首付120，貸款180，按25年還，180的貸款最后你得還小300萬，但你的房子已經跌到250萬了，你會怎么辦？提前還貸+火速出手啊！所以呀，別被那句“房住不炒”被拿掉搞荒神，踏實等著就行了。

2.稅費要減免啦！認房不認貸啦！換房成本要降低啦！

呸！還是上面那個套路，欺負你沒有一直關注政策。

最近發布的所有關于稅費的政策，都是對此前政策的一個打包整理，并不是發布新政策！只是把之前的整理起來再說一遍而已！不管你是剛需還是改善，現在買都不是時候，因為現在買你要交的稅費和之前都沒有任何變化！不過確實沒辦法排除過一陣會不會在現有的基礎上進一步減免。但任何說現在稅費已經減免了的，都是在用信息差騙你！

3.國家說要在超大城市搞老舊小區改造啦！棚改2.0要來啦！

引導你這么理解的，純屬嫌你不夠慌，這個在各自媒體平臺上說明特別多，就不多贅述了。

你又問了，不是要保房地產嗎？保的話房地產的池子里肯定就會進錢啊，進錢必然看漲啊！不漲價怎么保房地產？不漲價的話各大部門在這發什么通知呢？刷kpi呢啊？

二.現在房市到底什么情況

基本情況比較明了。

1.zf、房企、銀行、債券等所有房地產鏈條上的玩家，擊鼓傳花已經擊到一定程度了，有些繃不住的已經爆了，不是個例，爆的金額規模很大，擊鼓傳花傳不下去了。

2.zf明知道傳不下去了，但必須要求傳下去，哪怕傳的哆哆嗦嗦的，也得傳，不傳更完，否則大規模爆雷的話破產的就不僅僅是房企了，銀行債券都跟著倒霉，這些都倒霉了你琢磨下一個倒霉的是誰？或者說的更無恥一點，這些都不想倒霉的話，你琢磨誰會倒霉？

3.現在市場這么差，別說股票了，理財都基本沒法碰，那這個社會上最優質的債務是什么？房貸啊！利息又高還必須得還，不還給你收房拍賣上征信一通操作最后你房財兩空。那房地產資金風險從哪來呢？起碼有一條是讓人們多貸款，使勁貸。怎么貸呢？簡單啊降低首付比例、降低房貸利率，這兩手同時發力多騷啊，降首付比例你就不得不多貸款，降房貸利率讓你覺得相比高利率的時候貸了就是賺了，一手胡蘿卜一手大棒，你還覺得占便宜了。占個屁啊！這是用房奴們未來幾十年的收入為房地產平穩落地提供保障啊！用時間換空間就是這么玩兒的啊！

4.那咱都不買，都不貸款，就算身上有貸款咱也玩兒命提前還，盡可能一把全給它還進去，這么的你房企爆雷房價漲跌跟我也沒關系了，反正我自住。能行嗎？不能行啊！提前還貸導致銀行房貸預期收益大幅下滑，而銀行呢，他們才不想干等你25年來賺你這點利息差，他們早都把房貸以債券的形勢賣出去了，比如你貸款180萬，25年要還大概300萬，銀行就可以按200萬的價格把你的房貸賣給債券公司，銀行風險瞬間轉移給債券公司還凈賺20萬，你說，債券公司傻呀！他買來債券干等25年為了掙你100萬，一年才4萬。他才不傻呢啊，他可以進一步往外賣啊！于是A賣B，B賣C，賣到最后一手的時候，債券公司Z可能都是以逼近300萬的價格買來的，你說，這個Z他傻啊，等25年，掙1萬塊錢，他才不傻啊！他把斂吧斂吧弄來的這些東西打個包做個理財放到銀行里就行了啊，你普通人只要買理財，就是幫這些債券販子們把風險轉移到自己身上，所以現在看，提前還貸，后面這一串都跟著垮，垮到最后誰接鍋、買理財的啊。所以不但不能讓你大規模提前還貸，還得讓你接著貸，只要這一串上的人不崩，這就叫房地產軟著陸。

三.最近的吹風和可能發布的政策是在干什么

看完上頭的基本也就明白最近的吹風和未來可能發布的政策是在干什么了。

1.重申降低首付、降低利率、稅費、認房不認貸。重申，目的就是吹風，同時也兼顧了對上級單位的工作響應。如果后續真的進一步降低首付比例，進一步降低房貸利率和稅費，那這是干啥呢？真的是滿足剛需和改善性需求嗎？從表面上看確實是，但本質并不是，其本質是把房地產行業的系統性風險盡可能往普通人身上轉移，盡可能讓更多人來承接這個風險，承接的人越多，體現在每個人身上的風險反應就越小，說白了還是給那幫喝人血的鏈條利益方接鍋。這說起來就搞笑，他們變著法的從我們手里榨錢，搞的我們都快活不下去了，啥也不干買，玩兒也不敢完，結果他們要崩的時候我們還得救他。情況就是救他，老百姓就繼續被榨，不救他，老百姓更倒霉。老百姓招誰惹誰了真是。

2.城中村改造。這個政策背后還傳遞出了一個潛在信號——不是所有人都配買房的，尤其是一線城市特大城市，城中村改造的結果就是出現大量可用于出租的房產，深圳已經試點統租房了，所以需要掏空家里六個錢包湊首付的，沒必要了，真的。不是說話難聽，你永遠可以相信大城市對普通人的敵意。就算你拼了全家的財產，上車了，后續生活里大城市依然有的是辦法把你區別開來，把你的孩子區別開來。階級躍升？不存在的。

3.因城施策，精準施治。這是老百姓看不懂的八個字。這類詞老百姓都很難看懂。這是官方語言與民間語音的撕裂。大部分人看到這種詞匯都會直覺般理解為肯定是會變好了，至于什么叫變好，不同視角的人結論肯定不一樣。直說了吧，大家期待的降首付、降利率、認房不認貸等，幾乎不會在北京落位。最多也就是遠郊的“一區一策”、針對特定人群的放松、多孩家庭或許可能會調整普宅線，影響微乎其微。

四.結論

1.手里錢富裕，且剛需或有改善需求，該買你就買，你也不用管你是不是給誰接盤了，沒辦法，你需求在，反正最近表面上的政策最起碼是對剛需和改善利好，也不叫利好吧，能讓你壓力稍小點。

2.準備買首套但手上錢緊張，猶豫不決，梭哈一把能沖一沖的，該緩你就緩緩，國家暗示你了，租房一樣過一輩子，別湊那熱鬧，趁早拿錢去消費去。

3.有首套想改善但錢緊張的，最等得起的就是你這波人，漲跌大體上跟你沒關系，目標房子漲了你家房子也不會跌太多，目標房子跌了你家房子漲起來也費勁。你就踏踏實實接著搞錢就行了。

4.想抄底的，警告。在這個鏈條里，買房的人是知道信息最少的人，抄底的信息壓根不可能傳遞到你這，暗示你抄底的，基本都把你當大傻子騙呢。你就琢磨琢磨吧，這一根線上這么多人，上下游這么多產業，有你什么事兒？千萬別被一句“業主”的稱呼叫昏了頭，說是業主，其實是后面那一票人的飯票，嚴格來講，咱叫業奴——房地產行業幾乎唯一一個既承擔風險又養活全行業的人。


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兒子馬上28.沒找上老婆，我也沒房，農村的房子在兒子一歲時被孬種判給女方，上月剛買了，我們算不算剛需？一句話，冬天喝熱水，冷暖自知。來自: Android客戶端