轉(zhuǎn)發(fā)章丘涼了“續(xù)”

靜靜的看著你zb

一年前，我寫(xiě)過(guò)一篇《章丘涼了》，講了講章丘房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，沒(méi)想到那么受歡迎，僅地產(chǎn)下半場(chǎng)微信訂閱號(hào)就突破30萬(wàn)大關(guān)。更沒(méi)想到，會(huì)有人成組織的攻擊我，不是從文章入手，也不是談房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是五花八門(mén)，為人所不齒。更有跟風(fēng)者認(rèn)為我不了解市場(chǎng)，章丘沒(méi)有涼之類(lèi)，還有人說(shuō)我和章丘有仇。

我們不是喜歡把答案交給人民、交給歷史，讓歷史來(lái)審判嗎。那么，事過(guò)一年之后，再看章丘房地產(chǎn)市場(chǎng)呢。

恰好，前幾天我給章丘一個(gè)樓盤(pán)匯報(bào)方案，也順道梳理了一下章丘涼了一年后的種種。更巧的是，匯報(bào)那天，正是2019年6月21日，距離2018年6月20日發(fā)布章丘涼了，恰好過(guò)去一年的時(shí)間。很多事情，都是命運(yùn)中冥冥注定。

我和章丘，亦如此。我們沒(méi)有往事，更無(wú)恩怨，但，無(wú)論過(guò)去，還是現(xiàn)在，乃至未來(lái)，我都喜歡吃章丘大蔥。我愛(ài)吃，我們一家人都愛(ài)吃，在我們眼里，章丘大蔥賽過(guò)山珍海味。大蔥下饃。

章丘樓市庫(kù)存19個(gè)月才能賣(mài)完
2019上半年賣(mài)地超過(guò)2018全年

不管你承不承認(rèn)，現(xiàn)在章丘賣(mài)得好的樓盤(pán)不多。而這個(gè)賣(mài)的好也只是相對(duì)而言，相對(duì)其他銷(xiāo)量差的樓盤(pán)，瘸子里面拔將軍。

據(jù)5月份章丘樓市報(bào)告的一份數(shù)據(jù)，章丘5月份成交住宅598套，相比4月份，下降了25%，成交均價(jià)每平降了大約230元。當(dāng)然單純看一個(gè)月的數(shù)據(jù)變化，并無(wú)太多參考意義。我們可以看一下章丘2018年6月到2019年5月成交均價(jià)的變化，從2018年6月份成交均價(jià)11000元/平米，到2019年5月份9135元/平米，一年的時(shí)間一平米大約降了2000元。

價(jià)格的下降，帶來(lái)的是觀望情緒越來(lái)越濃；銷(xiāo)量的下降，則是導(dǎo)致庫(kù)存迅速增加。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2019年5月，章丘樓市普通住宅庫(kù)存大約14826套，大約19個(gè)月才能賣(mài)完。這只是普通住宅，別墅庫(kù)存更大，約842套，其中疊拼別墅需要19.4個(gè)月才能賣(mài)完，而聯(lián)排別墅則是41.7個(gè)月才能賣(mài)完。用報(bào)告中的話(huà)說(shuō)就是“整體去化壓力較大”。

然而，我們知道，章丘的新項(xiàng)目還在源源不斷的出來(lái)。像前不久高鐵熙水臺(tái)項(xiàng)目，就是剛剛面市，再往前還有江山一品等項(xiàng)目面市，這些項(xiàng)目也將陸陸續(xù)續(xù)為章丘樓市增加新的庫(kù)存。

但這恐怕還只是開(kāi)始。因?yàn)檎虑鹱≌┑乜芍^充足。2018年，章丘成交住宅土地面積1472390平米，地上建筑面積2832161平米。2019年僅上半年，章丘已經(jīng)掛牌和成交的住宅用地，土地面積1279962平米，地上建筑面積已經(jīng)高達(dá)3133667平米。僅2019年上半年，就超越2018年全年的供應(yīng)面積。

這些加起來(lái)就是近600萬(wàn)平米，每套110平米計(jì)算，約5.45萬(wàn)套。這5.45萬(wàn)套的房子，大部分還沒(méi)有推向市場(chǎng)，還只是潛在庫(kù)存。章丘樓市，未來(lái)壓力可見(jiàn)一斑。

流拍+底價(jià)成交
已成為章丘土拍市場(chǎng)的主流

春江水暖鴨先知。不管你是否愿意承認(rèn)，開(kāi)發(fā)商對(duì)此是心知肚明的。面對(duì)這樣的市場(chǎng)，大家肯定是退避三舍。所以，從前兩年，萬(wàn)科、碧桂園、世茂、雅居樂(lè)、鑫苑、中鐵、中駿、新城、和昌、融創(chuàng)、三盛、越秀、保利、華僑城、寶能等等開(kāi)發(fā)商蜂擁而至，激情拿地，土拍聲一浪高過(guò)一浪，樓板價(jià)曾一度邁上6000元/平米大關(guān)，到現(xiàn)在動(dòng)輒流拍、終止，底價(jià)成交，就最能反映趨勢(shì)，最能說(shuō)明問(wèn)題。

我曾做過(guò)一個(gè)統(tǒng)計(jì)，2018章丘共出讓住宅和商服用地66宗，流拍6宗，終止3宗；其中住宅用地流拍1宗，終止3宗，除福安路以南、世紀(jì)西路以東地塊有13.06%的溢價(jià)，龍山中學(xué)路以西有3.72%的溢價(jià)外，其余全部底價(jià)成交。

2019年，章丘住宅用地，除了終止的個(gè)別地塊，全部是底價(jià)成交。

而成交的價(jià)格，也是越來(lái)越低。之前我們?cè)恼f(shuō)過(guò)土拍價(jià)格下降，很多人說(shuō)地塊不一樣，降的是不好的地塊。那么，我們可以看看相同位置的地塊，相同的容積率，樓板價(jià)的變化。
一個(gè)是，2018年8月份慘遭流拍的魯宏大道以北，繡水大街以西地塊，在時(shí)隔三個(gè)月后的2018年11月20日交易成功。相比于上次，其他指標(biāo)未變，起拍價(jià)減少了1980萬(wàn)元，樓板價(jià)也從4167元/㎡降到了3748元/㎡，也就是一平米便宜了419塊錢(qián)，打了九折。

另一個(gè)是，2019年1月7日章丘第一拍，中鐵拿的世紀(jì)西路以東，福康路以北地塊，要建安置房192套，容積率1.7，樓板價(jià)3177元/㎡。2018年5月4日，鑫苑拿下福安路以南，世紀(jì)西路以東地塊，容積率1.7，樓板價(jià)5487元/平米。兩個(gè)地塊相鄰，樓板價(jià)卻相差2310元/平米，即便算上安置房192套，樓板價(jià)每平也是降了1000元以上。

2018年下半年開(kāi)始，章丘土地市場(chǎng)還有一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，章丘控股在2018年9月27日嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下應(yīng)運(yùn)而生，與章丘城建公司等政府平臺(tái)公司一起，為章丘土地市場(chǎng)接盤(pán)，托起一片蔚藍(lán)的天空。

曾經(jīng)的買(mǎi)房難，到現(xiàn)在的賣(mài)房難
優(yōu)惠不斷，花樣百變
我們知道，章丘樓市在最瘋狂的時(shí)候，綁定車(chē)位，綁定地下室，托關(guān)系找熟人才能買(mǎi)上房子。而章丘涼了后，就開(kāi)始各類(lèi)促銷(xiāo)各類(lèi)優(yōu)惠，刺激購(gòu)房者；章丘涼了一年后，依然是變著花樣的各類(lèi)促銷(xiāo)優(yōu)惠：

員工內(nèi)部團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠10萬(wàn)、15萬(wàn)、20萬(wàn)
3萬(wàn)抵10萬(wàn)，加5萬(wàn)送車(chē)位
7天簽約99折；一次性98折/按揭99折；車(chē)位2萬(wàn)一個(gè)，綁定認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠4萬(wàn)，認(rèn)購(gòu)96折
3萬(wàn)抵15萬(wàn)，按時(shí)簽約減5000，一次性98折；渠道帶訪(fǎng)額外優(yōu)惠2萬(wàn)，送地下室……

只要是在售樓盤(pán)，幾乎沒(méi)有不帶優(yōu)惠的。我們?cè){(diào)研過(guò)的某個(gè)樓盤(pán)，調(diào)研時(shí)還是9300左右的價(jià)格，而不到一個(gè)星期，立馬推出優(yōu)惠活動(dòng)，認(rèn)籌價(jià)格8300—8500元/元。這優(yōu)惠幅度，實(shí)在來(lái)得太猛烈。

但是，市場(chǎng)依然不買(mǎi)賬，逼定客戶(hù)成交依然很難。大家可謂想盡辦法，甚至不惜給渠道3%—5%的傭金，以求能幫忙帶來(lái)客戶(hù)成交。也就是賣(mài)一套房子獎(jiǎng)勵(lì)三五萬(wàn)，想想也很誘人。

有的為了完成任務(wù)，不惜找各類(lèi)分銷(xiāo)公司幫忙，先把房子定下來(lái)，沖沖量，把眼下的任務(wù)完成再說(shuō)，不然怎么給上面一個(gè)交代。

在章丘樓市這段艱難的日子里，眼看著一個(gè)個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總被迫“出走”，下一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)總“接上”，甚至有的樓盤(pán)一度出現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)總“青黃不接”的時(shí)候。

畢竟，兄弟，難啊。這不是沖鋒陷陣，你可以過(guò)五關(guān)斬六將，這他媽是賣(mài)房子！賣(mài)不動(dòng)的房子！
萎靡的市場(chǎng)，亂象叢生
偷工減料，坑蒙拐騙……

前段時(shí)間，章丘某樓盤(pán)交付，草坪全部枯死，業(yè)主反應(yīng)后開(kāi)發(fā)商讓工人刷綠漆應(yīng)對(duì)；當(dāng)初承諾小區(qū)內(nèi)有噴泉，其實(shí)管道都沒(méi)鋪設(shè)；小區(qū)消防連廊用的木質(zhì)門(mén)根本不防火，連廊地面水泥已經(jīng)起灰，用指頭一擦就能摳掉；當(dāng)初宣傳樓盤(pán)為高檔樓盤(pán)，地下車(chē)位為地坪漆，實(shí)際是水泥地面，且地下漏水嚴(yán)重；當(dāng)初宣傳時(shí)小區(qū)內(nèi)有兒童游樂(lè)場(chǎng)，老年活動(dòng)中心，泉藝休閑區(qū)，現(xiàn)在全部沒(méi)有……

這些都是章丘某樓盤(pán)業(yè)主反應(yīng)的問(wèn)題，這些問(wèn)題也曾被媒體曝光，還有媒體曝出繡源河畔某樓盤(pán)，以工抵房名義坑蒙購(gòu)房者，其實(shí)只是一種銷(xiāo)售手段，價(jià)格比售樓處還高，購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)后，躲躲藏藏，交了的1萬(wàn)塊認(rèn)購(gòu)金也不退換。
前段時(shí)間還有售樓處開(kāi)放，湊不夠捧場(chǎng)的人數(shù)，只好花錢(qián)雇了100名“群眾演員”來(lái)充場(chǎng)。
市場(chǎng)不好，回款慢，結(jié)款慢，以至于章丘有些樓盤(pán)的承建商，因?yàn)橥锨饭こ炭?，多次發(fā)生農(nóng)民工集體、越級(jí)討薪行為，被章丘政府通報(bào)批評(píng)限期整改，我說(shuō)了數(shù)，共有18家公司被各種實(shí)行的處罰。
其實(shí)，越是在艱難的市場(chǎng)，越應(yīng)守住企業(yè)的底線(xiàn)，這樣才能贏得別人的敬重、贏得市場(chǎng)的認(rèn)可。
不然，口碑壞了，走到哪里都不會(huì)受歡迎。
冷靜的樓市
對(duì)章丘來(lái)說(shuō)更有意義

想想當(dāng)年章丘劃區(qū)、山大搬遷等等，為章丘樓市可謂推波助瀾，種種利好，讓章丘樓市水漲船高。誰(shuí)知潮水退去，個(gè)個(gè)光腚。站在章丘的塔吊下，看著無(wú)邊的狂野，章丘的人們仿佛明白了很多道理。

以至于，濟(jì)南市軌道交通近期規(guī)劃建設(shè)（2019—2024），畫(huà)上了一條通往章丘的軌道交通線(xiàn)，也無(wú)法慰藉章丘老百姓被樓市所傷的心，更是攪不動(dòng)章丘樓市這一潭死水。對(duì)待樸實(shí)的百姓，還是來(lái)點(diǎn)實(shí)在的。

唉！如果沒(méi)有各種樓市亂象，冷靜下來(lái)的市場(chǎng)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)未嘗不是一件好事，對(duì)城市發(fā)展來(lái)說(shuō)也未嘗不是一件好事。畢竟，潛心工作，總比鉆研買(mǎi)房，要有意義的多。

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風(fēng)神丸

讓一切隨風(fēng) 發(fā)表于 2019-6-26 12:07
下去三年房子4--5000一平

兄嘚 你說(shuō)的讓我動(dòng)心了 哈哈
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章丘貧僧

哪里樓盤(pán)車(chē)位2萬(wàn)，各個(gè)樓盤(pán)介紹一下吧，省的被中介忽悠
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奮斗！

分析的真好，給買(mǎi)房路上的我打開(kāi)了一盞燈！
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余生多關(guān)照

說(shuō)的太好啦
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張揚(yáng)

說(shuō)的都是實(shí)話(huà)
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笑容

孔軍輝 發(fā)表于 2019-6-26 15:07
還有更多的安置房呢，沒(méi)面向市場(chǎng)，白泉，秀水，山陽(yáng)，澗溪，李家埠周邊，鵝莊，淺井。
...

你忘了更大的棗園街道的十幾個(gè)村
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孔軍輝

還有更多的安置房呢，沒(méi)面向市場(chǎng)，白泉，秀水，山陽(yáng)，澗溪，李家埠周邊，鵝莊，淺井。
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+年

文筆不錯(cuò),分析很透徹.點(diǎn)贊
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