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          【重磅】100平≠70平!住建部最新發(fā)布:住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易!

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          發(fā)表于 2019-2-23 12:00:09 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎(jiǎng)勵(lì) |倒序?yàn)g覽 |閱讀模式 | 來(lái)自山東

          “住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”


          住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的一項(xiàng)新規(guī)征求意見(jiàn)稿顯示,房地產(chǎn)交易將正式告別“公攤面積”,近一年來(lái)輿論密切關(guān)注的“買(mǎi)100平米房子只得70平米”現(xiàn)象有望終結(jié)。


          2月18日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》。

          記者注意到,在這38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中,有一份全文3.1萬(wàn)字的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見(jiàn)稿)》,其中第二部分2.4.6條指出,“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”


          這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易。

          《住宅項(xiàng)目規(guī)范》指出


          這一規(guī)范是為貫徹執(zhí)行國(guó)家技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策,保障住宅項(xiàng)目安全、適用、宜居、綠色和耐久,規(guī)范住宅項(xiàng)目規(guī)模、布局、功能、性能及技術(shù)措施而制定。住宅項(xiàng)目建設(shè)、使用和維護(hù)必須遵守本規(guī)范。

          分析人士表示,此次出臺(tái)這一規(guī)定主要是因?yàn)椋?/font>


          本條是居民關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題,關(guān)系到每個(gè)住宅用戶(hù)的切身利益。目前,我國(guó)住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易,這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問(wèn)題,以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

          住建部此次組織中國(guó)城市建設(shè)研究院有限公司等單位起草了《城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范》等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域工程規(guī)范住宅項(xiàng)目規(guī)范,在征求各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)及有關(guān)單位意見(jiàn)的同時(shí),向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。意見(jiàn)反饋截止時(shí)間為2019年3月15日。


          事實(shí)上,對(duì)于我國(guó)大部分省市來(lái)說(shuō),
          目前購(gòu)買(mǎi)的房屋面積包括連個(gè)部分:
          即:套內(nèi)面積+公攤面積。

          根據(jù)2000年8月1日實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T 17986.1-2000(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《測(cè)量規(guī)范》)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定:


          房屋套內(nèi)建筑面積由房屋套內(nèi)使用面積,套內(nèi)墻體面積,套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。


          a.套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和。
          b.套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。
          c.不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道、管道井所占面積。
          d.內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

          而目前我們買(mǎi)房的建筑面積,除了房屋套內(nèi)建筑面積之外,還包括了其他公攤面積。

          2018年,
          有關(guān)住房公攤面積曾經(jīng)引發(fā)廣泛討論

          2018年7月,“瞭望智庫(kù)”微信公號(hào)發(fā)表文章談到:提到公攤面積,幾乎每個(gè)購(gòu)房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的錢(qián),卻只買(mǎi)到一個(gè)70平米左右的房!

          文章里提到:“公攤”的內(nèi)容,包括以下兩大部分:

          第一部分包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等,以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等;
          第二部分包括:樓宇(套)與公共空間之間的分隔,以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。

          對(duì)普通的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),
          光是弄明白這些概念已經(jīng)夠頭大的,
          更別提自己動(dòng)手測(cè)量了。
          這個(gè)復(fù)雜的“公攤面積”,
          于是造成了各種各樣的問(wèn)題。

          文中指出:

          直到今天,關(guān)于“公攤面積”都無(wú)法律和行政法規(guī)加以約束,現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中甚至還沒(méi)有“公攤建筑面積”和“公攤系數(shù)”這兩個(gè)術(shù)語(yǔ),只有住建部,包括其前身建設(shè)部(2008年國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案中將建設(shè)部改為住建部)的行政規(guī)章和地方政府的部門(mén)文件做出了原則性的規(guī)定。


          目前該領(lǐng)域可適用的主要規(guī)定有:建設(shè)部1995年頒布的《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》(建房1995【517】號(hào))、2002年頒布的《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》。上述《測(cè)量規(guī)范》附錄B3“共有建筑面積分?jǐn)偂币还?jié)中,又詳細(xì)規(guī)定了共有建筑面積的內(nèi)容、計(jì)算方法和分?jǐn)偡椒ā?/font>

          雖然《測(cè)量規(guī)范》沒(méi)有明確指出分?jǐn)偤蟮墓灿薪ㄖ娣e就是“公攤建筑面積”,但在商品住宅的交易和確權(quán)實(shí)踐中已得到廣泛的使用。

          “公攤面積”讓我們很受傷!

          2018年8月,新華社對(duì)此發(fā)表評(píng)論《買(mǎi)100平米房子只得70平米,“公攤面積”讓我們很受傷!》指出,誠(chéng)然,公攤面積問(wèn)題不是一個(gè)新鮮話題,但長(zhǎng)期存在并不一定意味著這種做法是合理的。值得注意的是,公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂,不僅會(huì)讓消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)需支付更多房款,更使之在未來(lái)要支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等更多成本。而隨著房屋精裝修政策乃至未來(lái)房地產(chǎn)稅出臺(tái),購(gòu)房者遭遇到的問(wèn)題還將進(jìn)一步加劇,產(chǎn)生的各類(lèi)矛盾也將愈發(fā)尖銳。
          2018年9月14日,新華社發(fā)表調(diào)查文章《買(mǎi)100平米得70平米:公攤面積7大亂象》指出,在當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)企穩(wěn)的情況下,部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為獲利,頻頻打起住房公攤面積的主意,“買(mǎi)100平方米得70方米”,個(gè)別商品房公攤面積比例甚至超過(guò)50%。記者采訪了解到,公攤面積“貓膩”嚴(yán)重影響了群眾的居住獲得感。

          部分業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為,公攤面積是房地產(chǎn)市場(chǎng)“最不透明的一項(xiàng)指標(biāo)”,由此導(dǎo)致的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛及服務(wù)收費(fèi)爭(zhēng)議由來(lái)已久。他們建議,從制度上堵住現(xiàn)行法規(guī)漏洞,考慮適時(shí)引入國(guó)際通行的以套內(nèi)面積為單位的房屋計(jì)價(jià)體系。

          新華社文章指出,調(diào)研顯示:國(guó)際通行的房屋交易計(jì)價(jià)單位多為所見(jiàn)即所得的套內(nèi)面積,國(guó)內(nèi)對(duì)此雖無(wú)統(tǒng)一規(guī)定,實(shí)際操作中卻普遍采用建筑面積計(jì)價(jià)。但時(shí)至今日,都無(wú)法律法規(guī)對(duì)“公攤面積”做出明確約束。

          取消公攤:重慶已經(jīng)執(zhí)行17年
          易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,嚴(yán)格來(lái)說(shuō),房產(chǎn)稅按套內(nèi)面積征收引發(fā)民怨較小。從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)看,未來(lái)要建設(shè)開(kāi)放式街區(qū)小區(qū)環(huán)境,公共通道部分該如何征稅,會(huì)否增加公攤面積,如何緩解社會(huì)矛盾,都值得深思。
          除了官方,一些業(yè)內(nèi)人士也開(kāi)始呼吁按套內(nèi)面積計(jì)算。
          2月22日,據(jù)中山日?qǐng)?bào)報(bào)道,廣東省中山市政協(xié)委員鐘國(guó)平建議,對(duì)商品住房銷(xiāo)售進(jìn)行立法,制定具體的操作細(xì)則。明確商品住房按套內(nèi)面積進(jìn)行銷(xiāo)售,并將此規(guī)定納入住房銷(xiāo)售合同。
          實(shí)際上,早在2002年,重慶市人大常委會(huì)就以地方法規(guī)的形式,首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出明確規(guī)定和要求。2002年6月,重慶人大常委會(huì)通過(guò)了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》,要求:商品房現(xiàn)售和預(yù)售,以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù),商品房買(mǎi)賣(mài)合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。
          該條例于當(dāng)年8月1日施行,宣告重慶在全國(guó)率先強(qiáng)制施行商品房銷(xiāo)售以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)的政策,不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)商,將由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正,并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。
          談及重慶為何要做強(qiáng)制改革商品房計(jì)價(jià)方式的“先驅(qū)”,時(shí)任重慶國(guó)土資源和房屋管理局市場(chǎng)處處長(zhǎng)曾強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)說(shuō):“最大的目的在于讓消費(fèi)者明明白白購(gòu)房,最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛,保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。”

          四層樓以上應(yīng)安裝電梯

          除了按套內(nèi)計(jì)算面積之外,《住宅項(xiàng)目規(guī)范》還對(duì)未來(lái)的住宅電梯安裝提出明確規(guī)定,《住宅項(xiàng)目規(guī)范》提出,四層及四層以上新建住宅建筑或住戶(hù)入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯,且應(yīng)在設(shè)有戶(hù)門(mén)和公共走廊的每層設(shè)站。

          具體而言,每個(gè)設(shè)置電梯的居住單元應(yīng)至少設(shè)有1臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯,且電梯轎廂尺寸不應(yīng)小于為1.50米×1.60米,轎廂門(mén)凈寬不應(yīng)小于0.90米。

          十二層及十二層以上的住宅建筑,每個(gè)居住單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺(tái),其中設(shè)置可容納擔(dān)架的電梯不應(yīng)少于1臺(tái)。
          對(duì)于既有住宅建筑,要求加裝電梯的載重量不應(yīng)小于300千克,轎廂門(mén)凈寬度不應(yīng)小于0.80米。
          新建住宅要全裝修交付

          《住宅項(xiàng)目規(guī)范》提出,城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付,即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成,給水排水、供暖、通風(fēng)和空調(diào)、燃?xì)狻⒄彰鞴╇姷认到y(tǒng)基本安裝到位,廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢,達(dá)到基本使用標(biāo)準(zhǔn)。

          同時(shí),住宅交付時(shí)應(yīng)當(dāng)具備接通水、電、燃?xì)狻⑴瘹獾葪l件,配套設(shè)施具備交付使用條件,安全防護(hù)設(shè)施驗(yàn)收合格。

          同時(shí),《住宅項(xiàng)目規(guī)范》對(duì)房屋驗(yàn)收交付給出了詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)。如對(duì)放水工程要求,防水墻、地面無(wú)滲漏、無(wú)積水;抹灰頂面的要求則是,粘結(jié)牢固,無(wú)空鼓,表面平整、潔凈,無(wú)裂縫,無(wú)爆灰等等。

          來(lái)源:齊魯晚報(bào)

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          發(fā)表于 2019-2-23 12:03:57 來(lái)自手機(jī) | 只看該作者 | 來(lái)自山東

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          發(fā)表于 2019-2-23 12:12:47 來(lái)自手機(jī) | 只看該作者 | 來(lái)自山東
          人家大重慶一直按套內(nèi)算,房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)的不多,還是輕軌房,合著打八折,比章丘都低。
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          發(fā)表于 2019-2-23 12:15:29 來(lái)自手機(jī) | 只看該作者 | 來(lái)自山東
          總算是有的盼頭了
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          發(fā)表于 2019-2-23 12:29:36 來(lái)自手機(jī) | 只看該作者 | 來(lái)自山東
          這是房?jī)r(jià)又要漲的節(jié)奏嗎  
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          發(fā)表于 2019-2-23 12:32:52 來(lái)自手機(jī) | 只看該作者 | 來(lái)自山東
          啥意思,是真的嗎?沒(méi)買(mǎi)房的合適了。
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          發(fā)表于 2019-2-23 12:53:30 來(lái)自手機(jī) | 只看該作者 | 來(lái)自山東
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          發(fā)表于 2019-2-23 13:00:11 來(lái)自手機(jī) | 只看該作者 | 來(lái)自山東
          重慶好樣的
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          發(fā)表于 2019-2-23 13:19:44 來(lái)自手機(jī) | 只看該作者 | 來(lái)自山東
          就害怕按套內(nèi)算,開(kāi)發(fā)商再哄抬樓價(jià)
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          發(fā)表于 2019-2-23 13:47:10 來(lái)自手機(jī) | 只看該作者 | 來(lái)自山東
          那之前買(mǎi)的咋整呢?
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