章丘房地產(chǎn)商開始有破產(chǎn)的了！

青云嶺下

小編觀點:竭澤而漁，連騙帶蒙，炒作起一片繁榮！

轉(zhuǎn)載:曾經(jīng)斥巨資拿下項目，運作兩年多后項目進展遲緩且資不抵債，泰禾集團日前選擇將這個項目原價出售。

6月29日，泰禾集團發(fā)布公告稱，旗下全資子公司濟南中維置業(yè)有限公司（下稱“濟南中維”）以3.97億元的價格轉(zhuǎn)讓達盛集團山東置業(yè)有限公司（下稱“達盛置業(yè)”）70%股權(quán)并退出達盛項目。

經(jīng)濟導報記者注意到，此次泰禾轉(zhuǎn)讓的這一項目資產(chǎn)位于章丘。此前泰禾將進入濟南的第一站選在了章丘，當時其以3.97億元將上述項目70%的股權(quán)收購而來，項目位于章丘圣井片區(qū)，共6塊土地，面積合計409畝。

而在退出章丘項目之前，資產(chǎn)負債率較高的泰禾集團已經(jīng)在全國退出多個房地產(chǎn)項目，整體呈現(xiàn)收縮戰(zhàn)線之勢。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓價3.97億

在濟南經(jīng)十東路以北、潘王路以西，有一片面積很大的土地。這里屬于章丘圣井片區(qū)，有很多樓盤正在開發(fā)中。最近，這片土地的項目公司發(fā)生變更。

根據(jù)泰禾集團發(fā)布的公告，濟南中維、濟南泰悅房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司（下稱“濟南泰悅”）及相關(guān)金融機構(gòu)于6月28日簽署《項目退出協(xié)議》及《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，根據(jù)相關(guān)協(xié)議，濟南中維向濟南泰悅轉(zhuǎn)讓達盛置業(yè)70%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格為3.97億元。

經(jīng)濟導報記者注意到，達盛置業(yè)原為濟南泰悅房地產(chǎn)開發(fā)集團全資子公司，該公司在2014年至2016年，陸續(xù)取得前述經(jīng)十東路以北、潘王路以西的6宗土地，占地面積共計27.2萬平方米（約409畝），用途為城鎮(zhèn)住宅用地。土地容積率為地上1.2-1.8、地下小于1.5，建筑密度不高于30%，綠化率不低于30%。

據(jù)了解，泰禾集團于2017年3月8日第八屆董事會第十六次會議審議通過了《關(guān)于受讓達盛置業(yè)70%股權(quán)的議案》，同日，泰禾及全資子公司濟南中維與濟南泰悅、達盛置業(yè)簽署了《股權(quán)收購協(xié)議》，以達盛置業(yè)股東全部權(quán)益評估值6.64億元為依據(jù)，濟南中維以4.27億元受讓達盛置業(yè)70%股權(quán)。

2017年3月，在項目交割過程中，雙方協(xié)商一致簽署備忘錄，將實際履行的交易對價減少3000萬元。上述交易已于2017年3月完成，并完成了項目公司工商變更。

作為起家于福建的地產(chǎn)商，泰禾的成名產(chǎn)品是“院子”系列，屬于中式別墅。當時章丘地塊項目被收購后，業(yè)內(nèi)預計會被打造成泰禾“院子”產(chǎn)品，幾個地塊的容積率比較低。

項目資不抵債

“因經(jīng)營需要，經(jīng)協(xié)商，濟南中維、濟南泰悅及相關(guān)金融機構(gòu)于今年6月28日簽署《項目退出協(xié)議》及《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。”泰禾集團6月29日發(fā)布的公告顯示，交易完成后，濟南中維不再持有達盛置業(yè)的股權(quán)。該事項已經(jīng)公司第八屆董事會第九十八次會議審議通過。

截至2018年12月31日，濟南泰悅總資產(chǎn)6.97億元，歸屬于母公司凈資產(chǎn)5.77億元，2018年實現(xiàn)營業(yè)收入0.46億元，歸屬于母公司凈利潤0.02億元。

根據(jù)公告披露的信息，達盛置業(yè)的注冊資本為2618萬元，成立日期為2001年10月15日。

達盛置業(yè)的財務數(shù)據(jù)顯示，其2018年12月31日（經(jīng)審計）的資產(chǎn)總額為19.01億元，負債總額20.44億元，所有者權(quán)益-1.428億元，其他應收款5.4155億元；2018 年1-12月（經(jīng)審計）的營業(yè)收入為0，營業(yè)利潤-3720.2萬元，凈利潤-3720.2萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-2342.1萬元。

其2019年3月31日（未經(jīng)審計）的資產(chǎn)總額為22.73億元，負債總額24.31億元，所有者權(quán)益-1.58億元，其他應收款5.4155億元；

2019年1-3月（未經(jīng)審計）的營業(yè)收入為0，營業(yè)利潤-1556.58萬元，凈利潤-1556.58萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-749.42萬元。

公告提到，達盛置業(yè)已依法取得位于經(jīng)十東路以北、潘王路以西的地塊，目標地塊占地面積共計27.2萬平方米，用途為城鎮(zhèn)住宅用地。

“泰禾在2017年入手這個項目后沒多久，就有傳言說泰禾不操盤該項目了。”濟南一房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對經(jīng)濟導報記者說，“從賬面上看，這個項目公司目前的資產(chǎn)情況不算好，項目處于資不抵債的狀態(tài)。此外，還有一個大背景是章丘當前的房地產(chǎn)市場形勢，現(xiàn)在章丘整體供應量較大，周邊市場壓力比較大。”

止血止損，或增加利潤

在2017年3月，濟南中維最終以3.97億元受讓達盛置業(yè)70%股權(quán)。到2017年5月，因項目開發(fā)建設(shè)之需要，達盛置業(yè)向中融國際信托有限公司（下稱“中融信托”）進行融資，根據(jù)融資協(xié)議安排，中融信托從濟南泰悅和濟南中維分別受讓達盛置業(yè)30%和19%的股權(quán)，其中，19%股權(quán)對應的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格為497.42萬元，并由泰禾對相關(guān)債務按轉(zhuǎn)讓后持有股份提供保證擔保，同時濟南中維以其持有的達盛置業(yè)51%的股權(quán)提供質(zhì)押擔保。轉(zhuǎn)讓完成后，濟南中維持有達盛置業(yè)51%股權(quán)。

截至2018年12月31日，中融信托對達盛置業(yè)享有債權(quán)本金余額為15.87億元。為進行項目退出，在本次濟南中維與濟南泰悅進行70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，由濟南中維向中融信托以原轉(zhuǎn)讓價格回購達盛置業(yè)19%股權(quán)，回購完成后濟南中維持有項目公司70%股權(quán)。

公告披露,《項目退出協(xié)議》及《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》已簽署并生效。根據(jù)《項目退出協(xié)議》，中融信托向濟南中維轉(zhuǎn)讓持有的達盛置業(yè)19%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款為497.42萬元。轉(zhuǎn)讓完成日后，濟南中維持有達盛置業(yè)70%股權(quán)，中融信托持有達盛置業(yè)30%股權(quán)；完成濟南中維持有的達盛置業(yè)51%股權(quán)的解質(zhì)押手續(xù)。

經(jīng)濟導報記者注意到，談到本次交易的目的和對上市公司的影響，泰禾集團稱，“本次交易為公司根據(jù)經(jīng)營需要，調(diào)整項目儲備。本次交易完成后公司不再持有達盛置業(yè)股權(quán)。本次交易預計增加公司合并報表歸屬于上市公司股東的凈利潤約3365.52萬元。具體影響以經(jīng)會計師審計的財務報告為準。”

前述業(yè)內(nèi)人士分析：“章丘項目目前處于虧損狀態(tài)，而且虧損額度不小。在泰禾將該項目出手后，項目不再并入泰禾的財務報表，這樣它的虧損情況就會不在公司財務報表中顯現(xiàn)。如此，將減少虧損，也就是增加上市公司的凈利潤。從某種意義上說，這是一種止血止損的行為。”

調(diào)整收縮戰(zhàn)線

經(jīng)濟導報記者注意到，泰禾在濟南借合作模式進行擴張的步伐也十分迅速。從泰禾進入濟南的路徑看，其以并購和聯(lián)合拿地為主，還包括代建項目，將合作作為在濟擴張的一個重要途徑。

2017年8月，泰禾下屬全資子公司濟南泰禾置業(yè)與濟南高新控股集團組成聯(lián)合體參加了濟南市的土拍，分別以4.22億元、2億元、9.4億元（合計15.62億元）競得高新區(qū)漢峪片區(qū)B-05、A-13及A-14地塊。泰禾目前正在旅游路南、鳳凰路以西打造“院子系”產(chǎn)品。

泰禾近年來擴張迅猛，與快速擴張相伴隨的是較高的資產(chǎn)負債率。而近期，公司呈現(xiàn)明顯的收縮戰(zhàn)線的勢頭。

泰禾集團在2018年的年報中強調(diào)，去年其把提高周轉(zhuǎn)、加強現(xiàn)金回款作為財務管控的重心，“通過加快項目周轉(zhuǎn)、縮短開盤周期、嚴格考核項目回款等管理措施，積極增強資本實力，降低負債率。”

泰禾集團截至2018年底的資產(chǎn)負債率為86.88%，2017年底的資產(chǎn)負債率為87.83%。泰禾集團在2018年年報中提到，報告期末，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流為正；同時，資產(chǎn)負債率較報告期初下降0.95個百分點，凈負債率較報告期大幅下降90.15個百分點。

值得一提的是，在全國范圍內(nèi)，泰禾也對一些項目進行了調(diào)整收縮。比如，近期，其鄭州一項目終止收購并以12.6億元進行了轉(zhuǎn)讓；還以18.22億元轉(zhuǎn)讓了廣州增城項目29%的股權(quán)；此外，泰禾還陸續(xù)將幾個項目的部分股權(quán)出售給世茂。

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水磨胡同竹園街

勝利大逃亡
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悟1314

賠了
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青云嶺下

1395312996 發(fā)表于 2019-7-2 07:48
勝利大逃亡

房地產(chǎn)商也能干不下去了，那得多蠢
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青云嶺下

悟1314 發(fā)表于 2019-7-2 08:00
賠了

房地產(chǎn)商也能賠了干不下去了，那得多蠢
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邊走邊看風景

能跑的快跑，現(xiàn)在跑了就沒你的事了。
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水虎

房價下降太厲害
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青云嶺下

邊走邊看風景 發(fā)表于 2019-7-2 08:23
能跑的快跑，現(xiàn)在跑了就沒你的事了。

？
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運氣不錯

有笑，就有哭的時候
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