章丘樓市的迷茫期，到底應該怎么辦？

大章丘房產小編

以往的樓市漲跌都有明顯的規律信號，而眼下章丘的樓市處于迷茫期，目前這種膠著狀態在以往的房地產市場中不曾見到。往往單一的理論預測樓市和經驗預測樓市會顯得不具說服力，實際結果打臉的可能性大。本文依據現行樓市政策，總結了10點交流經驗，供參閱！

1.先說行業

房地產行業雖然銷售金額在上升（主要指售價增長），但由于大部分城市可用于房地產開發的土地慢慢變少，銷售面積會逐步下降，房地產市場由“新增量房”演變為“存量房”時代。主要城市二手房交易量會逐步超過新房交易量，買二手房要看成是很正常的事。小編通過查詢了幾個房產APP，章丘本地二手房供給套數均遠高于新樓盤房源數。

2.集中開盤

最近章丘的新盤開盤，基本是好幾個盤集中開盤，這應是統一要求，防止太多人搶一個樓盤，誤導預期。這其中新盤加推量還是可觀的，可以消化一部分購買力。但沒買到心儀樓盤的人們可能轉戰二手房。

3.租賃時代

“租售并舉”是個好政策，發達國家也是如此。但對希望擁有房產的人并不是好事，原因兩點：一是每年供應量就那么多，租賃用房擠壓商品房數量，新房自然稀缺；二是租賃房價格除保障低收入人群的租金價格相對較低外，商業運營的租賃房其租金價格只高不低，租金價格上漲會使我們偏低的租售比趨于合理。

4.土地價格

人們對前面產生的高價地預期分化，兩個方面：一是高價地使房價大幅下跌可能性不大，二是低價地塊會對高價地形成沖擊。很多在16年、17年拿的土地價格確實偏高。后面新拍賣的土地價格會逐步回歸，回歸多少？小編認為，基本可以按照目前的新房限價去推導土地價格。土地價格回調10-25%差不多。但長期看，土地價格還是會上行。

5.沒有只漲不跌的市場

樓市階段性上漲到一定高度，沒有成交量，即是說沒有很多人按這個比較高的價格買入，持有價格沒達到這個高度，那就是虛的。時間累計，加之第“4”點土拍的影響，會使房價進行一定程度回歸，回歸5-15%是比較正常的。補一句，也沒有只跌不漲的市場！

6.關注行政調控對樓市的影響

“短期看政策，長期看人口”，目前的樓市就是“政策市”，過度樂觀和悲觀都不現實。隨著調控的深入，一些投機取巧的購房漏洞會被逐步堵住。當然，如果樓市下行影響到了經濟和穩定，放松調控政策也是可以看到的。

7.城市房產需求總價

每一個城市都有各房產總價等級對應的人數，這個數據是多少沒人統計，但一定是呈金字塔，總價越到上面會越少。比如一套房產總價達到500萬的時候，其成交數量銳減，對應的人數就少。這個數據，大家可以從房產中介那里得到，即章丘在一套房產總價達到多少時的對應人數。從這里我們得出經驗，特別是準備轉手的朋友，買的房產總價要根據自己城市來定，在考慮未來的基礎上，適當把總價幅度調整些，但不能超過城市房產成交量線，否則轉手不易。

8.棚改貨幣化安置

這個政策在收緊，其實這是必然，深層次原因不說。按照正常理解就是，現在的三線以下樓市去庫存目標大部分達成。前幾天，有傳聞說國家要對棚改一刀切，但小編認為這個政策也不可能嘎然而止，實物安置比重提高也是大勢所趨。按照既定政策時間是到2020年，即使到期，也不會完全取消貨幣化安置，畢竟還要考慮章丘的實際情況。

9.趨勢

對房地產的判斷，“波浪式”前進仍是大概率，不以人的意志為轉移，主要由我們經濟社會發展所處的階段決定，但要注意城市之間的分化，有吸引力的城市房子大概率跑贏人口流出城市。青島房價為什么比濟南高？這就是城市吸引力。對于章丘區，未來大家可以多觀察一下吸引人才的政策。

10.追漲殺跌不可取

看完前面9點，相信大家對樓市有一個基本判斷。投資者如果現在新房市場買不到限價房，轉向二手房追漲，風險還是不小，不建議追，要買只能買限價房。當然，短期不需要資金，也沒有必要做所謂的高拋低吸動作，畢竟樓市不是股市，何況這個差價不會太大。

來源：專聊房產  大章丘編輯整理

小玲子和銀花

吃胖了好減肥 發表于 2018-7-1 22:18
我不信怎么辦，你是不是少算了很多呢，比如土地價格和各種各樣的證件還有別的配套設施和設備開銷
...

什么設備？辦公設備？塔吊？攪拌機？罐籠？不是蓋一座樓，這些設備就沒有了，就消失了
來自: Android客戶端

林先生啊

去看看中康綠城百合花園房子吧，偷工減料，豆腐渣工程，不涼才怪
來自: iPhone客戶端

春雨綿綿

A中正_宋帥 發表于 2018-7-2 15:44
不光地皮，還是位置，周邊配套。你這又是石子又是沙子又是工人的去農村蓋高層肯定便宜啊
...

換了你的名字再來。看見就不愿意搭理
來自: Android客戶端

A中正_宋帥

春雨綿綿 發表于 2018-6-30 15:57
房子價格不是這個算法。就比如澗橋的別墅，成本價也就20萬，能賣到200多萬。賣的是地皮。不過現在章丘房 ...

不光地皮，還是位置，周邊配套。你這又是石子又是沙子又是工人的去農村蓋高層肯定便宜啊
來自: Android客戶端

吃胖了好減肥

小玲子和銀花 發表于 2018-6-30 13:04
不要買樓，其實樓房的成本是售價的十分之一，甚至更低，不要隨波逐流，過過這幾年，讓開發商都全家跳樓了， ...

我不信怎么辦，你是不是少算了很多呢，比如土地價格和各種各樣的證件還有別的配套設施和設備開銷
來自: Android客戶端

墮先生

章丘大 發表于 2018-7-1 16:21
想讓房價降，唯一的辦法就是，所有的人都不買房，都不交易。一年的時間你看看房價降吧！問題人都是自私的， ...

明白人
來自: Android客戶端

章丘大

想讓房價降，唯一的辦法就是，所有的人都不買房，都不交易。一年的時間你看看房價降吧！問題人都是自私的，沒有齊心的所以，現在房子沒有降，只是等待下一次的爆發。現在低迷不可能，樓主故意制造緊張氣氛，地鐵還沒通，古城還沒建，你說能低迷嗎？
來自: iPhone客戶端

神秘人

小玲子和銀花 發表于 2018-6-30 13:04
不要買樓，其實樓房的成本是售價的十分之一，甚至更低，不要隨波逐流，過過這幾年，讓開發商都全家跳樓了， ...

你忘記算周邊的配套跟交通了，其實房子本身不值錢  值錢的是地段，位置，周邊配套！
來自: Android客戶端

小玲子和銀花

jin金哥 發表于 2018-7-1 08:46
不用管細項，施工按實際面積造價 2000/平夠了（這包括車庫面積和公攤，不只是你自家房產證），買地最高折 ...

很好，有共同語言的看法
來自: Android客戶端