章丘樓市的迷茫期，到底應(yīng)該怎么辦？

大章丘房產(chǎn)小編

以往的樓市漲跌都有明顯的規(guī)律信號，而眼下章丘的樓市處于迷茫期，目前這種膠著狀態(tài)在以往的房地產(chǎn)市場中不曾見到。往往單一的理論預(yù)測樓市和經(jīng)驗預(yù)測樓市會顯得不具說服力，實際結(jié)果打臉的可能性大。本文依據(jù)現(xiàn)行樓市政策，總結(jié)了10點交流經(jīng)驗，供參閱！

1.先說行業(yè)

房地產(chǎn)行業(yè)雖然銷售金額在上升（主要指售價增長），但由于大部分城市可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地慢慢變少，銷售面積會逐步下降，房地產(chǎn)市場由“新增量房”演變?yōu)?strong>“存量房”時代。主要城市二手房交易量會逐步超過新房交易量，買二手房要看成是很正常的事。小編通過查詢了幾個房產(chǎn)APP，章丘本地二手房供給套數(shù)均遠高于新樓盤房源數(shù)。

2.集中開盤

最近章丘的新盤開盤，基本是好幾個盤集中開盤，這應(yīng)是統(tǒng)一要求，防止太多人搶一個樓盤，誤導(dǎo)預(yù)期。這其中新盤加推量還是可觀的，可以消化一部分購買力。但沒買到心儀樓盤的人們可能轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房。

3.租賃時代

“租售并舉”是個好政策，發(fā)達國家也是如此。但對希望擁有房產(chǎn)的人并不是好事，原因兩點：一是每年供應(yīng)量就那么多，租賃用房擠壓商品房數(shù)量，新房自然稀缺；二是租賃房價格除保障低收入人群的租金價格相對較低外，商業(yè)運營的租賃房其租金價格只高不低，租金價格上漲會使我們偏低的租售比趨于合理。

4.土地價格

人們對前面產(chǎn)生的高價地預(yù)期分化，兩個方面：一是高價地使房價大幅下跌可能性不大，二是低價地塊會對高價地形成沖擊。很多在16年、17年拿的土地價格確實偏高。后面新拍賣的土地價格會逐步回歸，回歸多少？小編認為，基本可以按照目前的新房限價去推導(dǎo)土地價格。土地價格回調(diào)10-25%差不多。但長期看，土地價格還是會上行。

5.沒有只漲不跌的市場

樓市階段性上漲到一定高度，沒有成交量，即是說沒有很多人按這個比較高的價格買入，持有價格沒達到這個高度，那就是虛的。時間累計，加之第“4”點土拍的影響，會使房價進行一定程度回歸，回歸5-15%是比較正常的。補一句，也沒有只跌不漲的市場！

6.關(guān)注行政調(diào)控對樓市的影響

“短期看政策，長期看人口”，目前的樓市就是“政策市”，過度樂觀和悲觀都不現(xiàn)實。隨著調(diào)控的深入，一些投機取巧的購房漏洞會被逐步堵住。當(dāng)然，如果樓市下行影響到了經(jīng)濟和穩(wěn)定，放松調(diào)控政策也是可以看到的。

7.城市房產(chǎn)需求總價

每一個城市都有各房產(chǎn)總價等級對應(yīng)的人數(shù)，這個數(shù)據(jù)是多少沒人統(tǒng)計，但一定是呈金字塔，總價越到上面會越少。比如一套房產(chǎn)總價達到500萬的時候，其成交數(shù)量銳減，對應(yīng)的人數(shù)就少。這個數(shù)據(jù)，大家可以從房產(chǎn)中介那里得到，即章丘在一套房產(chǎn)總價達到多少時的對應(yīng)人數(shù)。從這里我們得出經(jīng)驗，特別是準(zhǔn)備轉(zhuǎn)手的朋友，買的房產(chǎn)總價要根據(jù)自己城市來定，在考慮未來的基礎(chǔ)上，適當(dāng)把總價幅度調(diào)整些，但不能超過城市房產(chǎn)成交量線，否則轉(zhuǎn)手不易。

8.棚改貨幣化安置

這個政策在收緊，其實這是必然，深層次原因不說。按照正常理解就是，現(xiàn)在的三線以下樓市去庫存目標(biāo)大部分達成。前幾天，有傳聞?wù)f國家要對棚改一刀切，但小編認為這個政策也不可能嘎然而止，實物安置比重提高也是大勢所趨。按照既定政策時間是到2020年，即使到期，也不會完全取消貨幣化安置，畢竟還要考慮章丘的實際情況。

9.趨勢

對房地產(chǎn)的判斷，“波浪式”前進仍是大概率，不以人的意志為轉(zhuǎn)移，主要由我們經(jīng)濟社會發(fā)展所處的階段決定，但要注意城市之間的分化，有吸引力的城市房子大概率跑贏人口流出城市。青島房價為什么比濟南高？這就是城市吸引力。對于章丘區(qū)，未來大家可以多觀察一下吸引人才的政策。

10.追漲殺跌不可取

看完前面9點，相信大家對樓市有一個基本判斷。投資者如果現(xiàn)在新房市場買不到限價房，轉(zhuǎn)向二手房追漲，風(fēng)險還是不小，不建議追，要買只能買限價房。當(dāng)然，短期不需要資金，也沒有必要做所謂的高拋低吸動作，畢竟樓市不是股市，何況這個差價不會太大。

來源：專聊房產(chǎn)  大章丘編輯整理

路人甲123

買房一輩子大事，不可盲目。謝謝分享

春雨綿綿

短期看政策，長期看人口。這句話沒毛病。看看章丘外來人口增長量就知道以后的房價趨勢了
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大章丘房產(chǎn)小編

春雨綿綿 發(fā)表于 2018-6-30 11:29
短期看政策，長期看人口。這句話沒毛病。看看章丘外來人口增長量就知道以后的房價趨勢了
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春雨評論總是能抓到重點！手動點贊
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春雨綿綿

公子世無雙。 發(fā)表于 2018-6-30 11:48
春雨評論總是能抓到重點！手動點贊

謝謝夸獎:lol
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小玲子和銀花

不要買樓，其實樓房的成本是售價的十分之一，甚至更低，不要隨波逐流，過過這幾年，讓開發(fā)商都全家跳樓了，銀行拍賣樓房的時候，或許能夠便宜一點，石子是130元一方，沙子是120元一方，好水泥425才420元一噸，鋼筋是3400-4000元一噸，就是商混最貴也就是350-400元一方，空心磚是150元一立方，農(nóng)民工工資很低，女工也就是80-120元一天，男工也就是120-200元一天，塔吊工也就是200元一天，100平方米的房子用工最多100個工用混凝土也就是15-20立方米，空心磚15-20立方米，你算算你的房子多少錢？？？？父老鄉(xiāng)親們，醒醒吧
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小玲子和銀花

讓那些房地產(chǎn)開發(fā)商和忽悠老百姓和父老鄉(xiāng)親們血汗錢的人都死了，再買樓房不晚啊
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牛奶糖

同地區(qū)的房價也是有區(qū)別的 ！有一部分高端住宅價格肯定要高，面向的人群也不一樣！現(xiàn)在目前的情況下，人家高端住宅值那個價 ，某些普通的小區(qū)也跟風(fēng)似的跟人家比價格，有病！
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水虎

實體很重要
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春雨綿綿

小玲子和銀花 發(fā)表于 2018-6-30 13:04
不要買樓，其實樓房的成本是售價的十分之一，甚至更低，不要隨波逐流，過過這幾年，讓開發(fā)商都全家跳樓了， ...

房子價格不是這個算法。就比如澗橋的別墅，成本價也就20萬，能賣到200多萬。賣的是地皮。不過現(xiàn)在章丘房價確實是過高的。
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