章丘土拍分析：漲多了就該跌，這是價格的筑底填實！

心有倩倩結(jié)

2018年11月20日，章丘推出9塊土地，其中7宗土地集中成交，2塊流拍。成交的7塊土地中，4宗居住用地建面約39.5萬㎡，3宗商服用地建面約23.6萬㎡。PART 1

本次土拍土地基礎(chǔ)情況如下表。

具體位置見下圖：

PART 2

其中我們需要重點關(guān)注的是三個地塊

2018-33地塊

這塊地塊位于魯宏大道北，占地26279㎡，之前曾經(jīng)遭遇流拍，這次再次出讓，樓面價每平降低419元，最終以17730萬元的價格成交，折合樓面價3748元/㎡。

這個地塊位于章丘主城區(qū)，在去年的6月以及今年的2月，附近的樓面積都是在5000-6000元/㎡的樓面價的，而且周邊項目林立，三盛璞悅灣銷售價格在8000-9000元/㎡，中麓府均價11500元/㎡，玖瓏府均價9500元/㎡。

1）2017年6月12日，原賀套村地塊經(jīng)過321輪競拍，被碧桂園摘得，樓面地價達(dá)到5312元/㎡；

2）2017年11月，雙山北路以北、質(zhì)量檢測中心以東一宗容積率為1.6的地塊，拍出章丘最高價：樓面地價超7325元/㎡。

3）2018年2月，雅居樂在雙山大街以東、鐵路貨場以南拍得的一宗居住用地，樓面地價超過6562元/㎡。

第二個需要關(guān)注的

在這7宗土地當(dāng)中，這塊土地，樓面價最高，具體區(qū)位位于福安路以北、濱湖路以東。成交價為7億元，折合樓面價約4169元/平米。要知道，就在2017年2月份，中駿可是經(jīng)過了314輪激烈競拍，以13.68億元的價格，浴血奮戰(zhàn)才拿到的這塊地，當(dāng)時樓面價折合4431元/㎡，溢價率177%。一年過后，冰火兩重天。

第三個需要關(guān)注的

章丘章丘國際人才城項目，這個地塊位于經(jīng)十東路以南、藍(lán)海（電子商務(wù)）以南。樓面價在2100元/平米。根據(jù)《濟(jì)南市章丘區(qū)人才安居工程管理辦法（試行）》，這種類型的人才安居房房價會控制在周邊房地產(chǎn)價格的50%-80%，租賃型人才公寓租金控制在周邊市場價格的50%-70%。

PART 3

從土拍情況看，章丘土拍遇冷已經(jīng)是不爭的事實了。

章丘，作為濟(jì)南的衛(wèi)星城，雖然自成體系，但是卻是依托濟(jì)南大勢的，接下來，在售的項目壓力較以往會更加巨大。

原因無外乎以下幾個：

1、之前過大的漲幅透支了預(yù)期。土拍的火熱，山大的搬遷、軌道交通、大學(xué)城、章丘烏鎮(zhèn)等等，都在不停的進(jìn)行利好的釋放，章丘土地價格較之之前已經(jīng)上揚，現(xiàn)在只不過是正常的市場波動罷了；

2、章丘的房地產(chǎn)還是靠自身來消化，濟(jì)南相對的產(chǎn)業(yè)東至孫村片區(qū)就差不多了，章丘只能自力更生，而缺少對于人口導(dǎo)入的利好，拆遷戶又實在沒有太多的子彈可以打，那自然而然會回落；

3、土地供應(yīng)量過大、市場上的樓盤已經(jīng)較兩年前的章丘翻了數(shù)番；

再大的利好，也是需要時間去兌現(xiàn)的。章丘這一輪大漲基本到頭了。接下來，需要一個較長的過程去消化之前拍出的大量土地。

未來只能等到軌道建設(shè)，濟(jì)南章丘真正休戚與共，一體化，才是章丘下一輪大漲的時機(jī)。

市場經(jīng)濟(jì)還是有其自身的規(guī)律的，政策的干預(yù)會扭曲市場，影響市場。干預(yù)越多，扭曲的越厲害。

大家應(yīng)該保持清醒的頭腦，不要有僥幸心理，還是要尊重事實和規(guī)律。

漲多了就要跌，跌多了就要漲，不外乎如此。

來源：濟(jì)南樓市說

你看起來很好吃

說的好！我會持續(xù)關(guān)注你的作品來自: iPhone客戶端

你看起來很好吃

說了半天你等于沒說啊！
客觀規(guī)律是不是還得降
房地產(chǎn)企業(yè)又不傻
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個貸專業(yè)人士

房子以前降過價？
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白鴿

春節(jié)前后不會有大變化了:lol
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孟令山

不漲就燒高香啦:lol
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不小心看了一眼

有沒有統(tǒng)計，章丘已建的在建的有多少萬套了？
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天涯為客

李時珍滴皮 發(fā)表于 2018-11-24 15:04
說了半天你等于沒說啊！
客觀規(guī)律是不是還得降
房地產(chǎn)企業(yè)又不傻

誰操控 誰允許降？這都是環(huán)環(huán)相扣的。
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黌塘夜雪

寫的不錯
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鋼鐵俠

山東是17年全國人口流失第一大省，這就很說明問題了
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