章丘土拍分析：漲多了就該跌，這是價格的筑底填實！

心有倩倩結

2018年11月20日，章丘推出9塊土地，其中7宗土地集中成交，2塊流拍。成交的7塊土地中，4宗居住用地建面約39.5萬㎡，3宗商服用地建面約23.6萬㎡。PART 1

本次土拍土地基礎情況如下表。

具體位置見下圖：

PART 2

其中我們需要重點關注的是三個地塊

2018-33地塊

這塊地塊位于魯宏大道北，占地26279㎡，之前曾經遭遇流拍，這次再次出讓，樓面價每平降低419元，最終以17730萬元的價格成交，折合樓面價3748元/㎡。

這個地塊位于章丘主城區，在去年的6月以及今年的2月，附近的樓面積都是在5000-6000元/㎡的樓面價的，而且周邊項目林立，三盛璞悅灣銷售價格在8000-9000元/㎡，中麓府均價11500元/㎡，玖瓏府均價9500元/㎡。

1）2017年6月12日，原賀套村地塊經過321輪競拍，被碧桂園摘得，樓面地價達到5312元/㎡；

2）2017年11月，雙山北路以北、質量檢測中心以東一宗容積率為1.6的地塊，拍出章丘最高價：樓面地價超7325元/㎡。

3）2018年2月，雅居樂在雙山大街以東、鐵路貨場以南拍得的一宗居住用地，樓面地價超過6562元/㎡。

第二個需要關注的

在這7宗土地當中，這塊土地，樓面價最高，具體區位位于福安路以北、濱湖路以東。成交價為7億元，折合樓面價約4169元/平米。要知道，就在2017年2月份，中駿可是經過了314輪激烈競拍，以13.68億元的價格，浴血奮戰才拿到的這塊地，當時樓面價折合4431元/㎡，溢價率177%。一年過后，冰火兩重天。

第三個需要關注的

章丘章丘國際人才城項目，這個地塊位于經十東路以南、藍海（電子商務）以南。樓面價在2100元/平米。根據《濟南市章丘區人才安居工程管理辦法（試行）》，這種類型的人才安居房房價會控制在周邊房地產價格的50%-80%，租賃型人才公寓租金控制在周邊市場價格的50%-70%。

PART 3

從土拍情況看，章丘土拍遇冷已經是不爭的事實了。

章丘，作為濟南的衛星城，雖然自成體系，但是卻是依托濟南大勢的，接下來，在售的項目壓力較以往會更加巨大。

原因無外乎以下幾個：

1、之前過大的漲幅透支了預期。土拍的火熱，山大的搬遷、軌道交通、大學城、章丘烏鎮等等，都在不停的進行利好的釋放，章丘土地價格較之之前已經上揚，現在只不過是正常的市場波動罷了；

2、章丘的房地產還是靠自身來消化，濟南相對的產業東至孫村片區就差不多了，章丘只能自力更生，而缺少對于人口導入的利好，拆遷戶又實在沒有太多的子彈可以打，那自然而然會回落；

3、土地供應量過大、市場上的樓盤已經較兩年前的章丘翻了數番；

再大的利好，也是需要時間去兌現的。章丘這一輪大漲基本到頭了。接下來，需要一個較長的過程去消化之前拍出的大量土地。

未來只能等到軌道建設，濟南章丘真正休戚與共，一體化，才是章丘下一輪大漲的時機。

市場經濟還是有其自身的規律的，政策的干預會扭曲市場，影響市場。干預越多，扭曲的越厲害。

大家應該保持清醒的頭腦，不要有僥幸心理，還是要尊重事實和規律。

漲多了就要跌，跌多了就要漲，不外乎如此。

來源：濟南樓市說

你看起來很好吃

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你看起來很好吃

說了半天你等于沒說啊！
客觀規律是不是還得降
房地產企業又不傻
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個貸專業人士

房子以前降過價？
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白鴿

春節前后不會有大變化了:lol
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孟令山

不漲就燒高香啦:lol
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不小心看了一眼

有沒有統計，章丘已建的在建的有多少萬套了？
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天涯為客

李時珍滴皮 發表于 2018-11-24 15:04
說了半天你等于沒說啊！
客觀規律是不是還得降
房地產企業又不傻

誰操控 誰允許降？這都是環環相扣的。
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黌塘夜雪

寫的不錯
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鋼鐵俠

山東是17年全國人口流失第一大省，這就很說明問題了
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