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原創(chuàng)：地產(chǎn)下半場(chǎng)地產(chǎn)下半場(chǎng)昨天
此前，地產(chǎn)下半場(chǎng)曾發(fā)布過(guò)一篇《章丘落幕》，是為章丘結(jié)束房地產(chǎn)炒作回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)正途叫好的一篇文章，有興趣的可以看看，今天這篇《章丘涼了》，可以稱之為《章丘落幕》的姊妹篇?？梢哉f(shuō)，沒(méi)有曾經(jīng)的《章丘落幕》，就沒(méi)有今天的《章丘涼了》。
1
一葉落而知天下秋的章丘房地產(chǎn)市場(chǎng)涼了。
盡管一些人說(shuō)起章丘房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，遮遮掩掩，語(yǔ)焉不詳，甚至避而不談，但無(wú)論如何掩飾，都改變不了，章丘房地產(chǎn)市場(chǎng)涼了的現(xiàn)實(shí)。
一個(gè)最具的代表性的現(xiàn)實(shí)就是，一個(gè)月前，多家知名房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)的章丘某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，推出66套，僅僅成交11套，用大家愛(ài)說(shuō)的去化率來(lái)說(shuō)，只是16%而已。何其慘淡，管中窺豹，可見(jiàn)一斑。
按照這個(gè)去化速度，不知道該樓盤(pán)1600多套房子，什么時(shí)候才能售罄？
據(jù)說(shuō)該樓盤(pán)年度目標(biāo)15個(gè)億，或許，未來(lái)的日子真的需要艱苦奮斗。
當(dāng)然，章丘不只是這一個(gè)樓盤(pán)面臨如此慘淡的市場(chǎng)。據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，從2017年四季度，章丘房?jī)r(jià)就結(jié)束了此輪的瘋狂，整體趨穩(wěn)。但隨著《章丘落幕》，靠炒起來(lái)的房?jī)r(jià)不可能穩(wěn)得住，于是乎，2018年春節(jié)之后，章丘不少住宅項(xiàng)目，在門(mén)可羅雀的售樓處，面對(duì)寥若晨星的客戶，看著不忍直視的成交數(shù)據(jù)，一個(gè)個(gè)修改著價(jià)格，玩著多種形式的促銷(xiāo)優(yōu)惠游戲。
曾經(jīng)綁定高價(jià)車(chē)位和儲(chǔ)藏室的某樓盤(pán)，也不再綁定車(chē)位和儲(chǔ)藏室，并且從之前的25萬(wàn)降到15萬(wàn)，儲(chǔ)藏室也從8000多一平米降到4000元一平米。
某樓盤(pán)推出半價(jià)車(chē)位的促銷(xiāo)政策。
某樓盤(pán)更進(jìn)一步，直接送車(chē)位，還可以給你打個(gè)96折。即便如此，一個(gè)月也不過(guò)是賣(mài)了5套。
某洋房項(xiàng)目，推出特價(jià)房，優(yōu)惠10萬(wàn)元。
最給力的是某樓盤(pán)，半年降價(jià)2500元/平米，而僅僅4月一個(gè)月，就降了1100元/平米。
曾經(jīng)不被待見(jiàn)的首付3成，都可以首付分期了。像某樓盤(pán)打出的，首付分期：首套10%，二套30%，一年付清。
降價(jià)促銷(xiāo)的樓盤(pán)，我們不再一一羅列。
降價(jià)促銷(xiāo)帶來(lái)的市場(chǎng)頹勢(shì)，讓營(yíng)銷(xiāo)***子也不好過(guò)，用一位營(yíng)銷(xiāo)人的話說(shuō)就是，“如身在地獄”，隨之又改變了說(shuō)法，叫“如身在煉獄”更恰當(dāng)。
一葉落而知天下秋，章丘的房地產(chǎn)在炎熱的夏季，提前進(jìn)入秋天。
2
利好用盡，火勢(shì)漸熄，只留鍋底灰還帶著余溫。
好好的章丘房地產(chǎn)市場(chǎng)，怎么就涼了呢？
原因無(wú)外乎以下幾點(diǎn)：
我們先看看章丘市場(chǎng)是如何變熱的。（《章丘落幕》一文中有提及，這里簡(jiǎn)單概述）
1、 撤市劃區(qū)一把火；2、山大搬遷一把火；3、一些所謂的大規(guī)劃又補(bǔ)上一把小火。
三把火下來(lái)，引得一眾開(kāi)發(fā)商來(lái)到章丘開(kāi)疆拓土，中駿、新城、和昌、萬(wàn)科、金地、世茂、正榮、保利、旭輝、綠城、融創(chuàng)、華僑城、金科、力高等等，再加上來(lái)的早兩年的碧桂園、魯能，有沒(méi)有中國(guó)房企TOP20強(qiáng)在這里集會(huì)的感覺(jué)？再加上本土房企，章丘作為濟(jì)南的一個(gè)衛(wèi)星城，聚集的開(kāi)發(fā)企業(yè)之多，另長(zhǎng)清有沒(méi)有點(diǎn)項(xiàng)目嫉妒恨的感覺(jué)？不過(guò)濟(jì)陽(yáng)和長(zhǎng)清，大有奮起直追的趨勢(shì)，改日我們單獨(dú)聊。
開(kāi)發(fā)企業(yè)的爭(zhēng)相涌入，尤其是當(dāng)時(shí)拿地的激情高昂，讓章丘的土地市場(chǎng)著實(shí)火了一把。
2017年2月20日，中駿地產(chǎn)經(jīng)過(guò)300多輪競(jìng)價(jià)，以總價(jià)13.68億元拿下章丘繡源河西側(cè)2017-5-1至2017-5-3共3宗地塊，樓面價(jià)4434元/平方米，溢價(jià)率177%，總面積17.4萬(wàn)平方米。1.0 ≤ 地上容積率 ≤ 1.5，開(kāi)發(fā)的是別墅和洋房產(chǎn)品。
2017年2月20日，和昌地產(chǎn)經(jīng)過(guò)217輪競(jìng)價(jià)，以3.94億元拿下繡源河西側(cè)2017-7號(hào)居住用地，樓面價(jià)4201.5元/平方米，溢價(jià)率169%，總面積20.6萬(wàn)平方米。1.0 ≤ 地上容積率 ≤ 1.5，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的同樣是別墅和洋房產(chǎn)品。
2017年6月12日，南皋埠地塊經(jīng)過(guò)197輪競(jìng)拍被世茂地產(chǎn)摘得，溢價(jià)率達(dá)156%；賀套地塊經(jīng)過(guò)312輪競(jìng)拍被碧桂園摘走，溢價(jià)率121%。
然而激情拿地之后，撤市劃區(qū)只不過(guò)是名字變換游戲，人還是那些人，生意還是那些生意，工資還是那些工資。
而翹首企盼的山東大學(xué)，更是一波三折，到現(xiàn)在大家都懶得去提山大了。曾經(jīng)的宏偉藍(lán)圖，不過(guò)是想當(dāng)然的美好，而章丘人們痛定思痛，或許已經(jīng)明白，山東大學(xué)，來(lái)或者不來(lái)，與我何干？
至于那些個(gè)大規(guī)劃的大項(xiàng)目，像華僑城的開(kāi)工，明水古城的開(kāi)工，也沒(méi)有什么大的波瀾，就像談戀愛(ài)一樣，沒(méi)親上嘴的時(shí)候，最美好，上了床之后，發(fā)現(xiàn)一切不過(guò)如此，愛(ài)上一個(gè)人，哪有那么多轟轟烈烈，?？菔癄€？每一次的愛(ài)情，回過(guò)頭來(lái)看一看，其實(shí)都是平常。
見(jiàn)過(guò)世面的章丘人民，對(duì)后來(lái)的什么好萊塢也好，什么這小鎮(zhèn)，那智能城也罷，已經(jīng)不再感冒，踏踏實(shí)實(shí)種二畝大蔥，或許更靠譜一些。
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