樓市觀察（）

清清繡源

在樓市上行周期，風(fēng)口上的豬也能飛起來，但市場(chǎng)一旦下行很多房子都被打回了原型、跌得非常慘。中國(guó)居民60%的家庭財(cái)富是在房產(chǎn)上，買錯(cuò)房的代價(jià)，很多人都承受不起。



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那么，今天銳評(píng)就簡(jiǎn)單盤點(diǎn)一下過去幾年跌價(jià)幅度較大或未來幾年有跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的是哪幾類房子？全文2500字，閱讀時(shí)間約5-8分鐘。
壹、無資源價(jià)值的老破小
市區(qū)老房子的價(jià)格已經(jīng)跌到了2017年之前，可以說這類房子已經(jīng)陷入死局。
如今，像洪家樓、大明湖、歷山路這樣的核心區(qū)不乏1萬出頭的老房子，如洪家樓的花園小區(qū)房?jī)r(jià)也就1萬1左右，即使是好戶型、好樓層最多也只能賣一萬五六，而且是近兩年降幅特別大，拿花園小區(qū)來說，同樣是85平的三房，不到一年的時(shí)間降幅近30萬，且成交周期極長(zhǎng)，非常難賣。
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房子好不好賣主要是兩方面因素，一方面是賣家，另一方面是買家。現(xiàn)在城市核心區(qū)買房需求還在，但問題出現(xiàn)在了賣家產(chǎn)品和買家需求不匹配上。
賣家產(chǎn)品都是一些被市場(chǎng)淘汰的老破小，沒電梯、戶型面積小、格局差，社區(qū)弱雞排澇系統(tǒng)遇到強(qiáng)降雨被淹的幾率極大，且掛牌量逐年激增（房齡20年以上的達(dá)到了1.58萬套，占比23%），就是說產(chǎn)品不咋地、供應(yīng)量又很大。
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買家可以分剛需和投資客，幾乎沒有人會(huì)投資無任何資源價(jià)值的老破小，所以老破小的買家永遠(yuǎn)都是剛需，這個(gè)剛需可以理解為學(xué)區(qū)剛需和居住剛需（城市扎根）。
但現(xiàn)在剛需也看不上老破小了，供大于求，所以老破小自然就成了跌價(jià)最慘的房子。
而且，隨著大家買房理念的轉(zhuǎn)變，這種現(xiàn)象將會(huì)更加普遍。本質(zhì)上來看，就是老破小已經(jīng)脫掉它金融投資屬性的外衣，回歸商品的本性——消費(fèi)品，大家要么不缺這種房子，要么看不上這種房子，若干年后逐漸喪失它的流動(dòng)性，最后只能爛在手里。
貳、不合格“睡城”——城市遠(yuǎn)大新
所謂遠(yuǎn)大新，通俗點(diǎn)來說就是遠(yuǎn)郊區(qū)的新房，交通不方便且附近沒有產(chǎn)業(yè)，無法解決就業(yè)問題。

這個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)，首推章丘、長(zhǎng)清等衛(wèi)星城，其次是繞城高速外的郭店、太平河與峨眉、美里湖等，甚至西客站片區(qū)的某些區(qū)域也包括在內(nèi)，這些地方的房?jī)r(jià)都有一定下降，大高層二手房下降最為慘烈。
根本原因，我認(rèn)為有三個(gè)。
首先是遠(yuǎn)郊存在價(jià)值塌陷。
因?yàn)殚L(zhǎng)通勤，長(zhǎng)清、章丘很難成為濟(jì)南市區(qū)的睡城，其樓市只能自成體系，依靠自己發(fā)展。孫村、郭店、太平河與峨眉、美里湖等城市近遠(yuǎn)郊也一樣，靠著ZF規(guī)劃藍(lán)圖收了一波韭菜，但基礎(chǔ)的配套都尚未成型、成熟，又與濟(jì)南市區(qū)距離太遠(yuǎn)，其樓市都依靠不了市區(qū)的“遠(yuǎn)水”。
其次是自身的人口支撐乏力。
濟(jì)南的人口吸引力還是不錯(cuò)的，每年都有10萬左右的常住人口增長(zhǎng)。可濟(jì)南的新區(qū)太多，每個(gè)新區(qū)的房子又蓋的密密麻麻，有限的人口被龐大的分母一平均，就略顯稀缺了。
人口最核心的問題其實(shí)就是就業(yè)問題，產(chǎn)業(yè)決定著就業(yè)，遠(yuǎn)郊片區(qū)就業(yè)問題解決的好房?jī)r(jià)就堅(jiān)挺，就業(yè)解決不好房?jī)r(jià)就跌，孫村、郭店就是鮮明的對(duì)比。這些年一些知名的企業(yè)如濟(jì)鋼、重汽逐步向外遷移，新支柱產(chǎn)業(yè)未見大規(guī)模落地，各大新區(qū)還需要繼續(xù)努力。
最后是投資客的缺失。
樓市一旦進(jìn)入不可逆轉(zhuǎn)的下行周期，投資客的嗅覺最為靈敏，當(dāng)然跑的比誰都快，這就會(huì)造成一二手房間的相互擠兌，房?jī)r(jià)一瀉千里。遠(yuǎn)郊區(qū)的房子，一旦缺失了投資屬性，就只剩下自我消費(fèi)的商品屬性。
投資客的存在，讓一些房企、操盤者錯(cuò)把能力當(dāng)實(shí)力、錯(cuò)把平臺(tái)當(dāng)本事。投資客一跑，遠(yuǎn)郊區(qū)樓市就露出了它原始的本性。
這三個(gè)因素集中爆發(fā)，遠(yuǎn)郊區(qū)樓市就面臨著誰當(dāng)接盤俠問題，可是在調(diào)控樓市的大背景下，期望遠(yuǎn)郊大漲已經(jīng)沒有可能，類型不同、地段不同的房子，房?jī)r(jià)走向開始出現(xiàn)兩極分化。
叁、上頭的“偽”學(xué)區(qū)
購(gòu)買學(xué)區(qū)房是最容易上頭的，需要格外理性。
以銳評(píng)來看，一定要帶著發(fā)展的眼光來看待問題，隨著新生人口下降、教師校外輪崗、小片區(qū)學(xué)區(qū)隨機(jī)劃分等因素影響，學(xué)區(qū)價(jià)值一定是減弱的。考慮買學(xué)區(qū)房，居住屬性也不能丟。
1、價(jià)值單一的高溢價(jià)學(xué)區(qū)房
有粉絲之前花了大價(jià)錢買的所謂第一梯隊(duì)學(xué)區(qū)房，后來經(jīng)歷了大跌。
看幾個(gè)案例：
√ 甸柳七區(qū)，1990年建成，燕柳小學(xué)學(xué)區(qū)，歷下排名前列學(xué)區(qū)，58平左右的兩室22年3月成交價(jià)為165.5萬，23年6月降至122萬，單價(jià)由2788621144，下跌近7000元/㎡，一年時(shí)間跌幅26%。
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背后主要的原因就是房子價(jià)值較為單一，買房講究一個(gè)均好性，僅靠學(xué)區(qū)配套價(jià)值支撐的“木桶”自然盛不下太多的水。

甸柳五區(qū)/七區(qū)、尚東1956地段均非城市頂級(jí)，產(chǎn)品已經(jīng)被市場(chǎng)淘汰N輪，核心價(jià)值僅一個(gè)學(xué)區(qū)，但溢價(jià)水平遠(yuǎn)高于同地段的非知名學(xué)區(qū)，如尚東1956二手房均價(jià)高于同地段中建鳳棲第14000元/㎡。然而，近幾年隨著諸如輔仁、海川、東城逸家等新學(xué)校的異軍突起，一些老牌學(xué)區(qū)的吸引力相比以前有所下降。所以買房要盡量避開價(jià)值相對(duì)單一且溢價(jià)過高的學(xué)區(qū)房，一旦核心價(jià)值出現(xiàn)塌陷，很容易出現(xiàn)高風(fēng)險(xiǎn)接盤的局面。
2、掛牌偽學(xué)區(qū)
現(xiàn)在教育也似乎演變成了一門生意。很多樓盤為了賣房選擇和一些知名教育集團(tuán)簽訂協(xié)議，如歷二、山師、外國(guó)語、稼軒等，每平二百或幾百元的成本就攤嫁到每個(gè)購(gòu)房者的頭上，學(xué)區(qū)頂了個(gè)不錯(cuò)的名字，開發(fā)商好賣房、購(gòu)房者也樂意。
但是回過頭去看，某教育集團(tuán)無非是派幾名管理者協(xié)助管理，其實(shí)無論是生源還是教學(xué)質(zhì)量，并沒有多大改觀，而且這個(gè)合作期限十分有限，多數(shù)6年，長(zhǎng)的有12年的，合作期限結(jié)束，開發(fā)商已經(jīng)把房子賣完，此后，一切回歸平靜。購(gòu)房者高價(jià)買入的時(shí)候以為自己撿到寶了，其實(shí)讀出來跟周圍普通學(xué)校并沒有什么區(qū)別。
總結(jié)一下：
在未來十年，房產(chǎn)可能會(huì)迅速稀釋你的財(cái)富，房?jī)r(jià)不會(huì)無緣無故的漲跌，內(nèi)中自有深意，濟(jì)南樓市已經(jīng)分化，我們?cè)僖不夭坏竭^去。選對(duì)一套房子，甚至比你有多少錢更重要。
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用戶名已存在

漲了就開始吹噓，跌了就開始貶低。如果是自住就不要在乎漲跌，漲了能怎樣，跌了又能怎樣，還不是一樣住。來自: Android客戶端

拼命三郎

分析的很到位來自: Android客戶端

清清繡源

今天看到個(gè)數(shù)據(jù)，章丘大西邊片區(qū)，6個(gè)小區(qū)（有交房?jī)赡甑男^(qū)+十多年的小區(qū)）的二手房掛牌量達(dá)到了1100套。這還沒統(tǒng)計(jì)上那一片的安置房以及小體量小區(qū)，但是這一片每月的成交量也就十套上下，上半年行情好的月份也不過十七八套。也就是說90%的二手房是根本賣不掉的。來自: Android客戶端

魚星星呵呵

看中介登的房源價(jià)格還不便宜呢！來自: Android客戶端

魚星星呵呵

嗯，所以雖然想買，一直也沒買來自: Android客戶端

科技與狠活

說的不錯(cuò)，老房子已經(jīng)退出歷史舞臺(tái)了。現(xiàn)在放血還能賣出去，再過幾年割肉也不行了。所以趕緊放血賣我一套好點(diǎn)的學(xué)區(qū)房吧我想開了，這么大年齡了，不追求質(zhì)量品質(zhì)了。住哪都一樣，只要不是高樓層，湊合一輩子過去了，閨女讀完書，我也回村里了。來自: Android客戶端

劉玉123456

不要著急買房來自: Android客戶端

WDZ

有道理來自: Android客戶端