房?jī)r(jià)下跌或是不可逆的！

清清繡源

近幾年，房地產(chǎn)遭受了前所未有的危機(jī)，房?jī)r(jià)也不再像以前一樣如此堅(jiān)挺了，不少城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)啟了漫漫的下跌態(tài)勢(shì)，很多人很關(guān)心，這輪下跌是短暫還是會(huì)持續(xù)下去？

要回答這個(gè)問(wèn)題，我們得先弄清楚房?jī)r(jià)究竟為何上漲，而又是為何下跌？

有人可能說(shuō)是因?yàn)檎叩膯?wèn)題。實(shí)際上，我們仔細(xì)思考一下，僅僅是政策導(dǎo)致的房地產(chǎn)出現(xiàn)這樣的下行態(tài)勢(shì)嗎？

顯然不是！

從2010年以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了長(zhǎng)達(dá)10多年的大牛市，房?jī)r(jià)的上漲速度也是驚人的。以深圳的房?jī)r(jià)為例，不少小區(qū)的房?jī)r(jià)從2010年以來(lái)實(shí)現(xiàn)了接近10倍的漲幅，試問(wèn)還有什么投資品能夠帶來(lái)如此大的財(cái)富效應(yīng)。

但這些都是表象，是市場(chǎng)呈現(xiàn)出來(lái)的結(jié)果。目前這個(gè)市場(chǎng)上很多人喜歡以結(jié)果推導(dǎo)結(jié)果，最典型的例子就是未來(lái)房?jī)r(jià)之所以還會(huì)繼續(xù)上漲的原因是過(guò)去房?jī)r(jià)一直在漲。雖然這個(gè)邏輯聽(tīng)起來(lái)很荒謬，但過(guò)去市場(chǎng)上有不少人是相信的。

還有一種論調(diào)認(rèn)為房?jī)r(jià)還要繼續(xù)上漲的理由是，未來(lái)貨幣還是呈現(xiàn)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)必然會(huì)漲。從這個(gè)點(diǎn)出發(fā)來(lái)看房?jī)r(jià)的人應(yīng)該還是有點(diǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，但如果僅僅從這個(gè)點(diǎn)來(lái)看，就有點(diǎn)盲人摸象了，以偏概全。貨幣與信貸擴(kuò)張不會(huì)必然帶來(lái)房?jī)r(jià)的上漲，也可能是股票上漲，也可能是其他大類(lèi)資產(chǎn)價(jià)格的上漲。

那么我們?cè)倩氐阶畛醯膯?wèn)題，過(guò)去10多年里，國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的因素究竟是什么？

我認(rèn)為，這個(gè)原因不是單一，而是復(fù)合的，也是復(fù)雜的。過(guò)去房?jī)r(jià)的上漲是由經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、住房供需不平衡、人口（增長(zhǎng)與流動(dòng)）紅利、貨幣與信貸擴(kuò)張、心理預(yù)期等多樣因素共振才實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)如此長(zhǎng)周期的上漲。這些因素單獨(dú)拿出來(lái)，大家或許都很清楚很明白，但很多人卻不愿意放在一起來(lái)看。

如果過(guò)去房?jī)r(jià)的上漲是由這些因素共振實(shí)現(xiàn)的，那么如何去判斷房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì)，是不是也應(yīng)該從這幾個(gè)因素綜合來(lái)看？

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面，未來(lái)十年國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增速不可能再像過(guò)去十年一樣高速增長(zhǎng)的。大家或許感受到、或看到一些新聞報(bào)告，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓力在最近幾年明顯增大。

人口紅利方面，“七普”的數(shù)據(jù)出來(lái)之后，讓大家已經(jīng)感到隱隱不安了，中國(guó)步入老齡化或許比想象中要快，所以“三胎”政策旋即出臺(tái)。且國(guó)內(nèi)人口已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)兩年的減少。顯然，人口紅利也在消退。

住房供需方面，經(jīng)過(guò)過(guò)去20年的大建設(shè)、大開(kāi)發(fā)，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)整體早已實(shí)現(xiàn)供需平衡，目前只有極少數(shù)城市存在結(jié)構(gòu)化的供不應(yīng)求。但從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來(lái)看，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)也難以上漲了。

貨幣與信貸政策方面，首先我們不能非常篤定未來(lái)的貨幣與信貸政策就一定呈現(xiàn)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。即便整體是擴(kuò)張的，那也是會(huì)呈現(xiàn)周期性的。另外，如我在上文說(shuō)的一樣貨幣和信貸擴(kuò)張并不必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

最后說(shuō)說(shuō)心理因素。房?jī)r(jià)能夠在短時(shí)間上漲這么快，心理因素起到一定作用。過(guò)去由于房?jī)r(jià)的上漲，導(dǎo)致一些購(gòu)房者會(huì)認(rèn)為房?jī)r(jià)“只漲不跌”，這種心理預(yù)期的加強(qiáng)導(dǎo)致大家跑步入市。但是心理預(yù)期這東西是最脆弱的。隨著部分城市房?jī)r(jià)的下跌，以及法拍房的增加，這種房?jī)r(jià)“只漲不跌”的共識(shí)在逐漸瓦解，心理預(yù)期已經(jīng)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，很多人現(xiàn)在更相信房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)跌下去。

抽絲剝繭的理解房?jī)r(jià)漲跌的原因，我們會(huì)才能明白房?jī)r(jià)為何漲為何跌？經(jīng)過(guò)上述的分析，想必大家對(duì)文中開(kāi)頭的問(wèn)題已經(jīng)有了答案：

房?jī)r(jià)這輪下跌可能是不可逆的！
來(lái)自: Android客戶(hù)端

厚德載“福”

供大于求來(lái)自: Android客戶(hù)端

巴圖魯

想賣(mài)房的抓緊點(diǎn)，二手房會(huì)越來(lái)越便宜來(lái)自: Android客戶(hù)端

黑金剛

按說(shuō)是這樣來(lái)自: Android客戶(hù)端

奮斗小青年

我想知道這么多字是粘貼的不？？？來(lái)自: Android客戶(hù)端

小卡拉卡拉米

最根本的原因你不知道，或許不敢說(shuō)  站在世界歷史的角度和郭家的角度去分析房地產(chǎn)來(lái)自: Android客戶(hù)端

風(fēng)雨無(wú)

章丘能頂住了，等到物價(jià)長(zhǎng)的時(shí)候再繼續(xù)長(zhǎng)來(lái)自: Android客戶(hù)端

我可就是我

越便宜越好來(lái)自: Android客戶(hù)端

jinggangsh

蓋的太多，買(mǎi)的人少。來(lái)自: Android客戶(hù)端

WDZ

似乎有些道理來(lái)自: Android客戶(hù)端